房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，由于設(shè)計(jì)管理的疏忽會(huì)導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度緩慢、工程停滯、成本盲目增加甚至產(chǎn)品質(zhì)量嚴(yán)重受損。當(dāng)這些事發(fā)生時(shí)開(kāi)發(fā)商往往把責(zé)任全部推到設(shè)計(jì)公司的頭上，認(rèn)為設(shè)計(jì)公司配合不積極，方案總不能達(dá)到甲方滿意，施工圖設(shè)計(jì)不負(fù)責(zé)任，二次設(shè)計(jì)多，造成設(shè)計(jì)變更、工程洽商頻繁出現(xiàn)增加無(wú)法控制的成本漏洞。
    
     其實(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作的混亂責(zé)任完全在開(kāi)發(fā)商自身的管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要集成社會(huì)各種資源才能完成一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，這其中包括市場(chǎng)研發(fā)、地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、成本測(cè)算、建筑工程總包及工程專項(xiàng)分包、園林市政工程施工、營(yíng)銷(xiāo)策劃、融資管理等，這些人或公司都是房地產(chǎn)項(xiàng)目的參與者，但這其中有很少一部分是開(kāi)發(fā)商自己項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)成員，大多工作都是通過(guò)承包和采購(gòu)的形式完成的，而設(shè)計(jì)工作是貫穿項(xiàng)目始終的，對(duì)設(shè)計(jì)公司合理準(zhǔn)確的采購(gòu)，對(duì)設(shè)計(jì)工作進(jìn)行精確規(guī)劃、嚴(yán)格管理對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行至關(guān)重要。
    
     每一個(gè)項(xiàng)目都是要分階段來(lái)完成的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該分成幾個(gè)階段呢？每個(gè)階段的內(nèi)容是什么？設(shè)計(jì)工作在每個(gè)階段的任務(wù)是什么？
    
     對(duì)于不同的項(xiàng)目、不同的公司管理風(fēng)格項(xiàng)目階段的劃分可能會(huì)有所不同，用項(xiàng)目管理理論結(jié)合中國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)的實(shí)際出發(fā)，同時(shí)結(jié)合中國(guó)規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)的特點(diǎn)，項(xiàng)目可以分成以下幾個(gè)階段：
    
     啟動(dòng)階段——設(shè)計(jì)階段——工程計(jì)劃階段——工程施工階段——控制階段——收尾階段
    
     以上階段是項(xiàng)目被批準(zhǔn)開(kāi)展后的項(xiàng)目生命周期，之前的項(xiàng)目選擇、項(xiàng)目分析過(guò)程即可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目建議書(shū)不包括其中。
    
     很多住宅或商業(yè)項(xiàng)目在其項(xiàng)目周期還未結(jié)束時(shí)就已經(jīng)開(kāi)始其產(chǎn)品生命周期的銷(xiāo)售階段，PMI的項(xiàng)目管理知識(shí)體系PMBOK沒(méi)有類似的論述，在隨后的論述中我們簡(jiǎn)單的分析一下此階段在房地產(chǎn)項(xiàng)目周期中所處的位置。
    
     1. 啟動(dòng)階段。設(shè)計(jì)工作在項(xiàng)目全過(guò)程中起著不同的作用，但都必須是滿足項(xiàng)目的總體規(guī)劃和要求來(lái)開(kāi)展的。啟動(dòng)階段首先明確項(xiàng)目批準(zhǔn)的原因，市場(chǎng)需求、營(yíng)運(yùn)需求、客戶要求、法律要求、戰(zhàn)略需要等都有可能是項(xiàng)目開(kāi)展的依據(jù)。作為一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，啟動(dòng)階段更多的是明確項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品范圍，很多房地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)都是典型的項(xiàng)目式結(jié)構(gòu)，劃分成幾個(gè)職能部門(mén)，啟動(dòng)階段明確各項(xiàng)目參與人員的權(quán)責(zé)至關(guān)重要，包括總裁、總經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、職員的權(quán)責(zé)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)要明確項(xiàng)目產(chǎn)品范圍，漸進(jìn)明細(xì)產(chǎn)品的總體定位。拿住宅項(xiàng)目為例，住宅社區(qū)—?jiǎng)e墅住宅社區(qū)—地上二層底下一層節(jié)能別墅住宅社區(qū)，通過(guò)每次對(duì)項(xiàng)目的定義加深，明確項(xiàng)目的產(chǎn)品范圍，就是我們常說(shuō)的概念設(shè)計(jì)，同時(shí)制定產(chǎn)品范圍說(shuō)明書(shū)，和項(xiàng)目章程一起作為項(xiàng)目開(kāi)展的原始依據(jù)。
    
     2. 設(shè)計(jì)階段。這個(gè)階段又分為設(shè)計(jì)采購(gòu)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)兩個(gè)階段。
    
     1) 設(shè)計(jì)采購(gòu)時(shí)選擇合適的設(shè)計(jì)公司通過(guò)合同的形式承包項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作。設(shè)計(jì)采購(gòu)可以用兩種方式進(jìn)行，直接指定設(shè)計(jì)公司和招投標(biāo)選擇設(shè)計(jì)公司。直接指定公司長(zhǎng)期合作的戰(zhàn)略伙伴或指定知名設(shè)計(jì)公司、設(shè)計(jì)師，這可以根據(jù)以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)、專家判斷、產(chǎn)品類型等綜合因素決定是否直接與指定的設(shè)計(jì)公司建立合同關(guān)系。方案招投標(biāo)可以分內(nèi)部招標(biāo)和公開(kāi)招標(biāo)，現(xiàn)很多公司都采用此方式就不再贅述。
    
     2) 產(chǎn)品設(shè)計(jì)是在概念設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上深化建筑設(shè)計(jì)，這包括方案設(shè)計(jì)和初步設(shè)計(jì)。方案設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容是：總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、景觀綠化設(shè)計(jì)方案、建筑單體設(shè)計(jì)方案。作為一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這三項(xiàng)內(nèi)容是緊密銜接相互制約的，必須在方案階段同時(shí)考慮同時(shí)深化。初步設(shè)計(jì)階段包括內(nèi)容：規(guī)劃報(bào)審總圖、市政設(shè)計(jì)方案、景觀綠化初步設(shè)計(jì)、建筑單體初步設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案通過(guò)要經(jīng)過(guò)兩道門(mén)檻。
    
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