業(yè)務(wù)開展?！巴顿Y決策分析小組”要本著獨立、自主、負責(zé)的精神，同時小組成員之間應(yīng)及時溝通聯(lián)系?！翱倕f(xié)調(diào)人”與“業(yè)務(wù)主管”此時要督促小組成員相互溝通，凝聚團隊內(nèi)的關(guān)系。其工作模式可用圖 1 表示。
3 投資決策分析流程運作模式分析
房地產(chǎn)項目投資決策是建立在企業(yè)戰(zhàn)略目標和市場需求的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，是一個由粗到細的復(fù)雜流程。投資決策分析流程重新構(gòu)建具體如下：
3.1 初步投資意向的選擇
“決策分析小組”要根據(jù)企業(yè)上層發(fā)展戰(zhàn)略的要求，利用已有的和搜集的信息資源，進行宏觀區(qū)位分析、投資環(huán)境及市場狀況總體分析，這一階段主要是在國家、城市、區(qū)域的層次上進行，內(nèi)容包括：政治、法律、經(jīng)濟、文化教育、自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施等方面，對已經(jīng)發(fā)生的或?qū)⒁l(fā)生的重大事件或政策對房地產(chǎn)項目的影響，要作充分了解和估計，并對市場進行初步細分。
在完成上述分析后，決策小組可采用“頭腦風(fēng)暴法”并借助專家力量來選擇幾種（一般可選 2~3 種）區(qū)位與投資類型的組合，此階段可以不急于馬上就確定一種投資方案，因為即使該方案最后被論證可行，也并不能說明它就是最優(yōu)方案。另外，在這一階段主要是要充分發(fā)揮“決策分析小組”各成員的靈感、經(jīng)驗和直覺，對每一種投資方案的細節(jié)不必過多考慮，可留在后續(xù)工作中逐步細化。這一階段輸出的結(jié)果一般是幾種初步的意向方案，如“在 A 區(qū)位投資中檔住宅”或“在 B區(qū)位投資高級寫字樓”等。
3.2 地塊選擇與項目的戰(zhàn)略定位
就 3.1 步所得出的每一種組合所處的區(qū)域并結(jié)合考慮土地的可得性、規(guī)劃許可等邊界限制條件，選定1~2 處具體地塊進行分析，主要考慮的依據(jù)是該地塊的交通、城市規(guī)劃、土地取得的代價、拆遷安置的難度、基礎(chǔ)設(shè)施的完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。
在進行上述工作的同時，針對與具體地塊及初步意向投
投資類型相關(guān)的房地產(chǎn)供求狀況進行調(diào)查，如供給量、有效需求量、空置量和空置率、相關(guān)房地產(chǎn)的價格、租金、經(jīng)營收入、開發(fā)成本及費用、開發(fā)和經(jīng)營的稅金種類及支付標準和時間等。其中供給量應(yīng)包括已完成項目、在建項目、已審批立項的項目、潛在的競爭項目以及預(yù)計它們投入市場的時間等。
通過上述的調(diào)查分析（包括第 3.1步），“決策分析小組”經(jīng)過分析論證，確定 1~2 處具體地塊，并研究具體地塊上開發(fā)項目的戰(zhàn)略定位，明確每一投資方案的開發(fā)用途、規(guī)模、檔次以及鎖定的目標市場等。在經(jīng)過初步經(jīng)濟評價后，最終要落實 1~2 個較優(yōu)的初步投資方案，比如“在 A 地塊上開發(fā)約×××平方米的高檔住宅”或“在 B 地塊上開發(fā)約×××平方米的高級寫字樓”等。在完成了上述工作后，下一步就應(yīng)該對初步投資方案進行深入的分析與比選。
3.3 項目的系統(tǒng)分析
“決策分析小組”在完成前兩步工作后，就應(yīng)該針對不同的初步投資方案進行系統(tǒng)的項目策劃分析，以形成和優(yōu)選出比較具體的項目開發(fā)經(jīng)營方案。這階段的工作主要包括以下內(nèi)容：
（1）項目功能分析。這是在項目戰(zhàn)略定位的基礎(chǔ)上，對建筑產(chǎn)品進行定位細化，包括建筑風(fēng)格、整體規(guī)劃要求、樓型套型種類配比、建筑綠地與建筑景觀以及高科技應(yīng)用等。這一過程實際上就是“決策分析小組”根據(jù)調(diào)查分析的結(jié)果，提出了產(chǎn)品要求的建議書，需要前述的多種專業(yè)人才的介入。
（2）房地產(chǎn)項目開發(fā)時機分析。這主要考慮開發(fā)完成后的市場前景，再倒推出應(yīng)獲取開發(fā)場地與開發(fā)建設(shè)的時機，并充分估計辦理前期手續(xù)和征地拆遷難度等因素對開發(fā)進度的影響。大型房地產(chǎn)項目可考慮分期開發(fā)（滾動開發(fā)）。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)項目合作方式的分析。主要應(yīng)考慮開發(fā)商自身在土地、資金、開發(fā)經(jīng)營專長、經(jīng)驗和社會關(guān)系等方面的實力或優(yōu)勢程度，并從