分散風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，對(duì)獨(dú)資、合資、合作（包括合建）、委托開發(fā)等開發(fā)方式進(jìn)行選擇。
（4）房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式與資金結(jié)構(gòu)分析。主要是結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)合作方式設(shè)計(jì)資金結(jié)構(gòu)，確定合作各方在項(xiàng)目資本金中所占的份額，并通過分析可能的資金來源和經(jīng)營(yíng)方式，對(duì)項(xiàng)目所需的短期或長(zhǎng)期資金做出合理的安排。
（5）房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析。主要考慮近期利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的兼顧、資金壓力、自身經(jīng)營(yíng)能力及市場(chǎng)接受程度等，對(duì)出售（包括預(yù)售）、出租（包括預(yù)租、短租或長(zhǎng)租）、自營(yíng)等經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行選擇。經(jīng)過這一環(huán)節(jié)的系統(tǒng)分析，針對(duì)前幾步完成后得出的 1~2 個(gè)初步投資方案，就形成多種具體開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案，并進(jìn)行初步的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)，從中選擇 2-3 個(gè)較優(yōu)的具體方案。
3.4 項(xiàng)目評(píng)價(jià)和方案比選
這一階段主要是對(duì)前面得出的幾種方案做出最終選擇，主要包括：具體項(xiàng)目的投資成本與費(fèi)用估算、項(xiàng)目收入估算與資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與綜合評(píng)價(jià)、項(xiàng)目的不確定性分析以及方案的比選，從而得出最能滿足企業(yè)投資目標(biāo)的項(xiàng)目投資方案。
3.5 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的確定
一般認(rèn)為，完成了前面四步工作，投資決策分析工作已經(jīng)完成，“投資決策分析小組”使命也就完成。應(yīng)該說，工作開展到這一步，公司戰(zhàn)略層可以把工作重點(diǎn)逐步放到其他領(lǐng)域如融資渠道的選擇等。但是“決策分析小組”工作還沒有最終完成，因?yàn)榍懊娴乃泄ぷ鞯玫街皇且环N“想法”，如何把這種“想法”有效的轉(zhuǎn)換成“產(chǎn)品”，這是關(guān)鍵的一步。
規(guī)劃設(shè)計(jì)人員是站在技術(shù)或藝術(shù)的角度，而業(yè)主是站在投資人的角度，這兩者應(yīng)該說有區(qū)別的。開發(fā)商委托的規(guī)劃設(shè)計(jì)人員并不一定能夠充分了解市場(chǎng)需求，也不一定能充分領(lǐng)會(huì)業(yè)主的投資意圖，如何把投資意圖有效傳遞給規(guī)劃設(shè)計(jì)人員？“投資決策分析小組”無疑成為了最好的“橋梁”，因?yàn)樗盍私庹麄€(gè)項(xiàng)目的投資意圖，可以和設(shè)計(jì)人員不斷的交流與溝通，并審查設(shè)計(jì)方案是否充分貫徹了投資意圖，從而確保最終設(shè)計(jì)出來的產(chǎn)品是投資者想要的產(chǎn)品。
參 考 文 獻(xiàn)
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