的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上,綜合研究項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性,由此確定該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見(jiàn),為決策部門最終決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)。簡(jiǎn)單地說(shuō),房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究?jī)?nèi)容概括為:研究市場(chǎng)的必要性、技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)合理性三個(gè)方面。可行性研究按工作內(nèi)容的的淺深可分為四個(gè)工作階段,投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究、項(xiàng)目的評(píng)估和決策。
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究信息技術(shù)方面具有以下特點(diǎn):市場(chǎng)調(diào)查分析的數(shù)據(jù)量大,計(jì)算工作量大、復(fù)雜,不同的階段計(jì)算的方法不同、要求輸入的數(shù)據(jù)有區(qū)別、評(píng)價(jià)指標(biāo)不一樣,最后形成的可行性研究報(bào)告文字、圖表多。因此很多開發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目可行性研究懼于它的難度只進(jìn)行粗略的分析計(jì)算,達(dá)不到應(yīng)有的研究深度?？尚行匝芯砍闪俗哌^(guò)場(chǎng)。現(xiàn)有的關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究有關(guān)的軟件主要涉及項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),而且主要適合項(xiàng)目的詳細(xì)可行性研究和后評(píng)估的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià);由于項(xiàng)目可行性研究經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)階段性的特點(diǎn),現(xiàn)有的軟件不能滿足可行性研究人員進(jìn)行投資前項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的要求。
如果能夠把可行性研究中需要時(shí)間長(zhǎng)、耗用人工多的數(shù)據(jù)處理和運(yùn)算復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)同可行性研究報(bào)告結(jié)合起來(lái),必將提高房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的準(zhǔn)確程度,提高效率,提高市場(chǎng)環(huán)境下房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的水平,提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力,為中國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用。
2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容和信息特點(diǎn)
2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容
一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究主要包括以下幾個(gè)方面:
(1)項(xiàng)目概況;
(2)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置;
(3)市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定;
(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇;
(5)資源供給;
(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù);
(7)項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究;
(8)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃;
(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析;
①項(xiàng)目總投資估算。
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②項(xiàng)目投資來(lái)源、籌措方式的確定。
③開發(fā)成本估算。
④銷售成本、經(jīng)營(yíng)成本估算。
⑤銷售收入、租金收入、經(jīng)營(yíng)收入和其他營(yíng)業(yè)收入估算。
⑥財(cái)務(wù)評(píng)估。運(yùn)用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析方法分析計(jì)算項(xiàng)目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)估。
⑦國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。
⑧風(fēng)險(xiǎn)分析。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析;另一方面從政治形勢(shì)、國(guó)家方針政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)周期、自然環(huán)境等方面進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析。
⑨項(xiàng)目環(huán)境效益、社會(huì)效益及綜合效益評(píng)價(jià)。
(10)結(jié)論及建議。
①運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等諸方面論述開發(fā)項(xiàng)目的可行性,并推薦最佳方案。②存在的問(wèn)題及相應(yīng)的建議。
2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的信息特點(diǎn)
根據(jù)上述房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容可知,房地產(chǎn)可行性研究具有以下的信息特點(diǎn)。
(1)市場(chǎng)調(diào)查與分析的數(shù)據(jù)多
市場(chǎng)調(diào)查與分析的內(nèi)容非常多,數(shù)據(jù)量非常大。涉及到國(guó)家、地區(qū)、城市等從宏觀、中觀、微觀方方面面的經(jīng)濟(jì)、管理、環(huán)境、市場(chǎng)、具體項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的各方面的信息。
(2)數(shù)據(jù)是動(dòng)態(tài)變化的
在市場(chǎng)調(diào)查與分析子系統(tǒng)中涉及很多種數(shù)據(jù),它們是隨時(shí)間、項(xiàng)目或地區(qū)發(fā)生變化的。比如國(guó)家、城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況數(shù)據(jù)隨不同的年份是不同的;城市土地、住房市場(chǎng)數(shù)據(jù)在不同的城市、不同的時(shí)間也是不同的;目標(biāo)客戶、競(jìng)爭(zhēng)樓盤項(xiàng)目等不同的項(xiàng)目也是不同的。這種數(shù)據(jù)不斷隨時(shí)間、地區(qū)、項(xiàng)目變化的特點(diǎn),要求及時(shí)進(jìn)行數(shù)據(jù)更新。
(3)數(shù)據(jù)關(guān)系復(fù)雜
市場(chǎng)調(diào)查與分析