子系統(tǒng)中涉及的眾多數(shù)據(jù),相互之間關(guān)系復(fù)雜,一些已清楚其邏輯關(guān)系,一些數(shù)據(jù)間有關(guān)系,但又不明確其相互關(guān)系,需要進(jìn)一步研究。比如,宏觀經(jīng)濟(jì)中的ＧＤＰ增長與房地產(chǎn)投資增長有正相關(guān)的關(guān)系,但ＧＤＰ增長與居住房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資到底有什么樣的數(shù)量關(guān)系?ＧＤＰ增長與房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)有什么關(guān)系?這些數(shù)據(jù)關(guān)系都是錯(cuò)綜復(fù)雜的。
(4)計(jì)算復(fù)雜
項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)涉及用靜態(tài)評價(jià)、動態(tài)評價(jià)方法進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)分析;還包括盈虧平衡分析、臨界點(diǎn)分析和敏感性分析等不確定性分析;需要輸入大量的基礎(chǔ)費(fèi)用、收入估算數(shù)據(jù);計(jì)算大量的評價(jià)指標(biāo),比如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資收益率、投資回收期等;采用多種分析方法,如現(xiàn)金流法、非現(xiàn)金流法等;計(jì)算非常復(fù)雜。
(5)可行性研究報(bào)告包括的內(nèi)容多,相應(yīng)的說明多、圖、表多
比如:要對項(xiàng)目名稱地址及相關(guān)單位、可行性研究依據(jù)、范圍、結(jié)論,項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)的必要性和可行性,投資的社會、經(jīng)濟(jì)、法律、自然環(huán)境,市場狀況,設(shè)計(jì)方案,環(huán)境保護(hù),資源供給,項(xiàng)目投資估算,項(xiàng)目評價(jià),結(jié)論及建議進(jìn)行文字描述;要插入經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)表、經(jīng)濟(jì)狀況數(shù)據(jù)表、各種城市情況表、項(xiàng)目情況表、市場情況表等等;要附上項(xiàng)目用地圖、項(xiàng)目規(guī)劃圖、建筑設(shè)計(jì)方案圖等。
3 信息技術(shù)在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中的應(yīng)用
根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容和特點(diǎn),房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究計(jì)算機(jī)輔助系統(tǒng),應(yīng)綜合管理信息系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、數(shù)據(jù)倉庫和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)輔助進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究。
3.1系統(tǒng)的總體設(shè)計(jì)
整體系統(tǒng)設(shè)計(jì)為一個(gè)管理信息系統(tǒng),可由三個(gè)子系統(tǒng)構(gòu)成:房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析子系統(tǒng),項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)子系統(tǒng)以及可行性研究報(bào)告生成子系統(tǒng)。這三個(gè)子系統(tǒng)主要處理房地產(chǎn)可行性研究中數(shù)據(jù)量大、計(jì)算難度高、圖表多的市場分析、經(jīng)濟(jì)評價(jià)、報(bào)告生成的工作。
3.2功能分析
按可行性研究主要內(nèi)容設(shè)計(jì)的三個(gè)子系統(tǒng)的功能為:
3.2.1市場調(diào)查與分析子系統(tǒng)
該子系統(tǒng)包括建立數(shù)據(jù)庫、數(shù)據(jù)倉庫,利用聯(lián)機(jī)分析技術(shù)-ＯＬＡＰ進(jìn)行數(shù)據(jù)分析,利用數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)發(fā)現(xiàn)新的數(shù)據(jù)關(guān)系,以便進(jìn)行市場分析、投資決策。該系統(tǒng)可存儲、查詢、比較、分析、挖掘、打印與項(xiàng)目投資有關(guān)的各種數(shù)據(jù)。
這些數(shù)據(jù)包括:國家、城市社會經(jīng)濟(jì)狀況數(shù)據(jù),城市土地、住房市場數(shù)據(jù),目標(biāo)客戶、購房者、競爭樓盤項(xiàng)目、項(xiàng)目自身情況等數(shù)據(jù)。
此外,根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)動態(tài)變化、要求不斷更新的特點(diǎn),可充分利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進(jìn)行及時(shí)更新?，F(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)已經(jīng)有了很大發(fā)展,相應(yīng)的行業(yè)專業(yè)網(wǎng)站可以提供有關(guān)的房地產(chǎn)市場信息。針對這種情況,系統(tǒng)設(shè)計(jì)時(shí)可充分利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù),在市場調(diào)查與分析子系統(tǒng)中相應(yīng)的位置設(shè)計(jì)與有關(guān)的網(wǎng)站鏈接、對相應(yīng)的數(shù)據(jù)進(jìn)行檢索、查新的功能,以實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的及時(shí)更新。
3.2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)系統(tǒng)
該子系統(tǒng)包括項(xiàng)目管理,計(jì)算參數(shù)輸入,項(xiàng)目方案的經(jīng)濟(jì)分析計(jì)算和不確定性分析,價(jià)格計(jì)算,輔助報(bào)表輸出,基本報(bào)表輸出,綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)的圖表輸出。它按照可行性研究階段性的特點(diǎn),設(shè)置了在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一輸入共享的基礎(chǔ)上,提供了既能在方案和數(shù)據(jù)較少情況下的粗略經(jīng)濟(jì)評價(jià)、又能在方案和各種數(shù)據(jù)較充分情況下進(jìn)行詳細(xì)準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)評價(jià)。滿足可行性研究階段性特點(diǎn)的要求。
3.2.3 可行性研究
報(bào)告生成系統(tǒng)
根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容設(shè)計(jì)了模板庫,建立其內(nèi)容框架,可從前面的市場調(diào)查與分析系統(tǒng)和經(jīng)濟(jì)評價(jià)系統(tǒng)調(diào)入數(shù)據(jù),也可在設(shè)計(jì)好的模板中輸入數(shù)據(jù)進(jìn)行進(jìn)一步的修改,從項(xiàng)目的角度做到數(shù)據(jù)共享,形成一個(gè)完整的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告生成系統(tǒng)。
3.3 系統(tǒng)集成通過以上分析,
將房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究系統(tǒng)集成如圖1所示。
4 結(jié)語
以上系統(tǒng)的構(gòu)想是從房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的特點(diǎn)出發(fā),為方便可行性研究人員快速、準(zhǔn)確進(jìn)行市場分析、經(jīng)濟(jì)評價(jià)、可行性研究報(bào)告的生成提供幫助,可以節(jié)省決策階段的時(shí)間和費(fèi)用,提高決策的準(zhǔn)確,更好地進(jìn)行科學(xué)決策。
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