度管理類似，成本管理的基本模式也應(yīng)遵循成本計(jì)劃一成本跟蹤— 成本控制這一管理循環(huán)。
      從構(gòu)成上看，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本主要包括地價(jià)(土地出讓金)、征地拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用 配套設(shè)施費(fèi)用、土建工程費(fèi)、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用(含利息)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 稅金等。在這些成本要素中，有些成本是相對(duì)固定的，有些成本則可以通過(guò)加強(qiáng)管理來(lái)有效控制和減少，如經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。單就不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)而言，一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)有5％左右的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用支出。通過(guò)有效加強(qiáng)項(xiàng)目管理，充分發(fā)揮計(jì)劃和控制的作用，就能顯著減少項(xiàng)目中的不可預(yù)知因素，從而大大壓縮這部分費(fèi)用。
      成本管理的基礎(chǔ)仍然是成本計(jì)劃，也就是項(xiàng)目的預(yù)算，項(xiàng)目預(yù)算通常按照經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、定額數(shù)據(jù)和政府有關(guān)稅費(fèi)的計(jì)繳規(guī)定來(lái)編制。項(xiàng)目預(yù)算只是從總體上實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的成本分配，從項(xiàng)目管理的角度看，要真正有效地實(shí)現(xiàn)成本控制，還必須為項(xiàng)目中的每一項(xiàng)具體工作嚴(yán)格規(guī)定成本要求，使預(yù)算中的成本安排真正落在實(shí)處。
      成本計(jì)劃是成本管理的基礎(chǔ)，在項(xiàng)目實(shí)施中，還必須隨時(shí)掌握實(shí)際的成本使用狀況，這就需要采取、匯總相關(guān)成本數(shù)據(jù)，并與成本計(jì)劃比較，如發(fā)現(xiàn)偏差，則及時(shí)采取措施予以糾正。因此，一個(gè)有效的項(xiàng)目管理系統(tǒng)必須提供預(yù)算編制、具體成本分配與跟蹤的機(jī)制，以滿足成本管理的需要。
質(zhì)量管理需求
      質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線，一個(gè)項(xiàng)目即使在規(guī)定的時(shí)間和成本范圍內(nèi)完工，但如果質(zhì)量無(wú)法保證，這個(gè)項(xiàng)目也是失敗的，因此建立有效的質(zhì)量管理機(jī)制也是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的必然要求。與以上類似，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理的首要步驟是進(jìn)行質(zhì)量規(guī)劃。質(zhì)量規(guī)劃分兩部分進(jìn)行，即建立質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系和指定項(xiàng)目中具體工作的質(zhì)量要求。在項(xiàng)目實(shí)務(wù)實(shí)施過(guò)程中，還要根據(jù)質(zhì)量規(guī)劃對(duì)各項(xiàng)工作進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，并將檢查和驗(yàn)收的結(jié)果及時(shí)記錄以便隨時(shí)提供項(xiàng)目質(zhì)量的相關(guān)信息。
      項(xiàng)目管理系統(tǒng)必須為質(zhì)量管理過(guò)程的信息處理提供有效支持，要提供相應(yīng)的建立質(zhì)量規(guī)劃和反映質(zhì)量狀況的功能，使整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量始終處于有效的管理和監(jiān)控之下。
資金平衡需求
      資金平衡即實(shí)現(xiàn)資金收入和資金支出的平衡，為此，必須制定項(xiàng)目的資金平衡計(jì)劃。作為一種資金密集型的特殊商品，住宅產(chǎn)品的銷售尤顯重要，資金的回籠是每個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的重點(diǎn)，也是影響資金平衡的關(guān)鍵因素。由于商品房允許預(yù)售，因此一些企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金未落實(shí)時(shí)便投入建設(shè)，根本不結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，不考慮資金來(lái)源和資金平衡問(wèn)題，超出企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)能力，致使大量樓盤爛尾，企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力減弱。
結(jié)束語(yǔ)
      除以上四方面的主要需求之外，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中還存在著其他需求，主要包括：對(duì)合同的管理、對(duì)物資設(shè)備的管理、對(duì)采購(gòu)的管理、對(duì)項(xiàng)目管理人員的管理、對(duì)銷售的管理等。在這些需求中，有些需求是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都存在的，而有些需求則與企業(yè)的具體管理模式密切相關(guān)。轉(zhuǎn)貼于：http://m.opto-elec.com.cn

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