房地產(chǎn)項目的投資，提高社會經(jīng)濟效益，是房地產(chǎn)開發(fā)的永恒主題。筆者認為應(yīng)該從以下五方面來加強房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的投資控制。
一、決策階段的投資控制
項目決策階段指參加土地投標、中標至項目立項的過程。正確決策是項目投資的前提，電是控制投資的基礎(chǔ)。要達到項目投資的合理性，首先，要對建設(shè)項目進行可行性研究，由公司總設(shè)計師室配合土地投標的主控部門對地塊進行實地考察，并結(jié)合規(guī)劃設(shè)計條件進行內(nèi)部評審，然后根據(jù)市場預(yù)測、調(diào)研、計算和論證，形成項目建議書，為最高決策者提供決策依據(jù)。
其次，對規(guī)劃設(shè)計條件的內(nèi)部評審。根據(jù)地塊的建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定以及市場分析的指標，認真比較項目開發(fā)規(guī)模(總建筑形式和面積、公建配套設(shè)施面積、綠化面積、車位數(shù)量等各項經(jīng)濟技術(shù)指標)和開發(fā)建設(shè)周期，并確認其可行性；調(diào)查地塊紅線內(nèi)是否有未拆的建筑物、構(gòu)筑物和未遷移的地上及地下的電力、通信桿或市政管網(wǎng)等；了解地塊四鄰的已建或規(guī)劃的建筑與本地塊的關(guān)系，是否存在影響日照、環(huán)境因素干擾等；施工場地是否具備“五通一平”的條件；項目的大配套情況，市政設(shè)施包括給排水、電力、通信、智能、煤氣、道路，公建配套包括醫(yī)院、學(xué)校、集貿(mào)市場、生活超市等。
二、設(shè)計階段的投資控制
設(shè)計階段是指方案設(shè)計至施工圖交底的過程。設(shè)計將在技術(shù)和經(jīng)濟上對擬建項目的實施進行全面的安排。設(shè)計方案對工程造價的影響度占75％左右。方案設(shè)計應(yīng)按照規(guī)模大小，逐步深入，多方案比較與評估。設(shè)計單位不僅要對所承擔(dān)項目的工程技術(shù)負責(zé)，還要對項目的工程造價負責(zé)。為合理確定和有效地控制工程造價，電應(yīng)對所選的設(shè)計單位進行認真調(diào)查和評審，從中選擇技術(shù)力量強，富有創(chuàng)新力的設(shè)計單位。比較有效的方法是進行設(shè)計招標和限額設(shè)計兩種。
總之，規(guī)劃和單體建筑設(shè)計是否合理、是項目開發(fā)的決定因素。
結(jié)構(gòu)設(shè)計是否合理，在很大程度上決定了建安工程造價。在市場經(jīng)濟條件下，設(shè)計單位必須將“合理、經(jīng)濟”的工程設(shè)計理念納入競爭機制，在規(guī)范許可的條件下挖掘潛力，促使設(shè)計人員自覺地增強經(jīng)濟觀念，由“畫了算”變?yōu)椤八阒嫛?，既提高工程功能，又降低項目投資。
三、施工招投標階段的投資控制
項目施工招投標階段是指對合格施工方的調(diào)查、確定施工方至合同簽訂的過程，工作內(nèi)容包括對建安工程的承包商、標底編制單位、設(shè)備材料供應(yīng)商的調(diào)查、及招投標合同的簽訂等。通過工程招標確定合理的合同價(工程造價)。首先，建設(shè)單位應(yīng)考慮簽約固定總價合同，盡可能化解施工期間的系列風(fēng)險。其次，再考慮總價合同或其它形式的合同。編寫投標須知時，應(yīng)將優(yōu)惠條件等列入報價范圍，通過公開、公正、公平的招標，在保證質(zhì)量、保證工期的前提下獲得具有競爭力的工程造價。
開發(fā)商還可以通過特殊專業(yè)分包的形式，要求分包單位適當讓利以達到降低造價的目的。
四、施工階段的投資控制
施工階段是指破土動工至竣工驗收的過程，是貫徹設(shè)計文件和履行施工合同的階段。開發(fā)商在這一階段的任務(wù)，就是要在預(yù)定的投資預(yù)算和規(guī)定的時間內(nèi)完成開發(fā)項目的建筑安裝工程，使項目按時投入使用。作為開發(fā)商，在這一階段控制好投資、營運、利潤、品質(zhì)、成本、開盤、銷售、創(chuàng)新這八個環(huán)節(jié)，就等于取得了全局的成功。
住宅項目建設(shè)周期一般需2~4年，其間工程基數(shù)要求、裝修標準都隨著技術(shù)的不斷創(chuàng)新和人們?nèi)找嬖鲩L的生活需要在不斷的提高。施工工藝、產(chǎn)品、設(shè)備也在不斷的更新?lián)Q代。因此，施工階段的管理不是簡單照搬設(shè)計文件，應(yīng)在認真審查施工圖的基礎(chǔ)上，開動腦筋，多提合理化的建議，及時糾正設(shè)計文件的錯誤和不足，減少返工返修帶來的經(jīng)濟損失，使投