入的資金充分發(fā)揮作用。
五、結(jié)算階段的投資控制
房價與成本沒有因果關(guān)系，而成本卻可以導(dǎo)致“爛屋樓”產(chǎn)生，甚至公司破產(chǎn)。因此，成本結(jié)算在項目全過程中起到至關(guān)重要的作用。首先，建安工程結(jié)算包括專業(yè)性較強(qiáng)的分包工程、設(shè)備供應(yīng)等零星項目辦理結(jié)算，所以要在工程竣工驗收合格后進(jìn)行結(jié)算。結(jié)算的基礎(chǔ)資料是預(yù)算、合同、工程聯(lián)系單、竣工圖等，通過工程監(jiān)理和項目部對工程量的確認(rèn)、審查、審核，經(jīng)過預(yù)算內(nèi)審和專業(yè)審計把關(guān)，避免多算、漏算、錯算等現(xiàn)象。其次，項目開發(fā)的成本保險、融資成本、維護(hù)保養(yǎng)管理基金等，應(yīng)在開發(fā)預(yù)算的基礎(chǔ)上按照實際情況進(jìn)行調(diào)整，確保工程造價的真實性。結(jié)算完成后，對工程投資的各項指標(biāo)進(jìn)行分析、評審，最終形成財務(wù)核算。
房地產(chǎn)開發(fā)商要分清項目利潤的構(gòu)成
在高速增長的行業(yè)中，考察單獨企業(yè)的績效是十分困難的事。中國的房地產(chǎn)行業(yè)就屬于這種情況。一個開發(fā)商，拿到一塊地，蓋起房子，賣掉，賺進(jìn)一筆利潤。這筆利潤實際包含兩部分：一部分是從拿到地開始，土地增值而獲取的利潤；另一部分是開發(fā)團(tuán)隊辛辛苦苦規(guī)劃，設(shè)計，施工，銷售，服務(wù)而獲取的回報。我們把土地增值帶來的利潤叫PL，把開發(fā)工作帶來的利潤叫PD，一個房地產(chǎn)項目的總利潤叫P，那么，P=PL+PD 中國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)被列入暴利行業(yè)，盈利水平高，實際上大部分是土地增值帶來的。有不少項目蓋了房子還不如不蓋房子，只賣地賺的錢多（當(dāng)然，國家政策不允許倒賣土地，但現(xiàn)實中，通過轉(zhuǎn)讓項目公司等方式實際存在土地的倒賣）。在這種情況下，PD是負(fù)數(shù)，PL非常大，才使總利潤P是正數(shù)。也就是說，開發(fā)過程不但沒有給項目增值，反而侵蝕了一部分土地增值的收益。
土地增值利潤也好，開發(fā)增值利潤也罷，總之肉爛在鍋里，都是開發(fā)商賺了，何必要分那么仔細(xì)？其實不然，把兩塊利潤來源區(qū)分清楚，有很實際的意義。
一、可以科學(xué)考察開發(fā)企業(yè)管理團(tuán)隊的業(yè)績水平。
房地產(chǎn)行業(yè)屬暴利行業(yè)，房地產(chǎn)從業(yè)人員也位列高收入人群之列。一個項目賺了錢，投資人分得大筆利潤，管理團(tuán)隊分得大筆獎金，好像皆大歡喜，實則一筆糊涂帳。對投資人來說，土地增值收益應(yīng)該是他應(yīng)得的部分，那是他投資帶來的回報；對管理團(tuán)隊來說，開發(fā)增值收益是他們付出智力和勞動的合理報酬。一個優(yōu)秀的管理團(tuán)隊，可以為投資人在增值的土地上賺取更多的利潤，也可以讓貶值的土地少虧損甚至仍能盈利。一個平庸的團(tuán)隊，則會侵蝕土地增值的部分收益，甚至讓買入了貶值的土地的投資人跳樓。所以，投資人不能簡單地以項目的盈虧總額來考察管理團(tuán)隊的績效水平，必須分清項目利潤的構(gòu)成，深入研究開發(fā)收益PD到底有多大。能把PD做大的團(tuán)隊要給予高額獎勵，要積極保留；把PD做的很小，甚至是負(fù)數(shù)的團(tuán)隊，要淘汰更換。
二、PD是開發(fā)商核心競爭力的體現(xiàn)。
目前大多數(shù)開發(fā)商扮演著融投資人和開發(fā)團(tuán)隊為一體的角色。獲取PL，靠的是投資人的眼光和資金實力（在不規(guī)范的土地供應(yīng)市場里，政府關(guān)系也非常重要，但隨著政府行為的規(guī)范，政府關(guān)系的作用在減小）；獲取PD，靠的是管理團(tuán)隊的房地產(chǎn)專業(yè)知識，管理水平和整合社會資源的能力。眼光和資金實力不構(gòu)成核心競爭力，是很容易被模仿和超越的，他可以讓一個具體的項目成功，但不能保證一個房地產(chǎn)企業(yè)基業(yè)長青。房地產(chǎn)企業(yè)真正的核心競爭力來源于組織的力量，來源于準(zhǔn)確的市場定位，高超的項目策劃，精細(xì)的管理和整合社會資源的能力，體現(xiàn)在能夠創(chuàng)造出很高的PD。可以這么說，PD高的房地產(chǎn)企業(yè)是具有核心競爭力的企業(yè)。
三、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈會向?qū)I(yè)化演進(jìn)，投資人和開發(fā)商分離是未來的發(fā)展趨勢。
在新的產(chǎn)業(yè)鏈架構(gòu)中，開發(fā)商越來越變