［摘 要］ 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的施工具有自身的特點(diǎn)，隨著國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的興起，房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)在建設(shè)市場(chǎng)上占有較大的份額。本文結(jié)合房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)的特點(diǎn)和目前監(jiān)理工作的現(xiàn)狀，談?wù)劚O(jiān)理工作在房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)建設(shè)階段應(yīng)注意的幾個(gè)重點(diǎn)問(wèn)題
題。
［關(guān)鍵詞］ 房地產(chǎn) 監(jiān)理 服務(wù)
目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正在蓬勃發(fā)展，各地的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)正在如火如荼的進(jìn)行。房地產(chǎn)建設(shè)投資在整個(gè)國(guó)家固定資產(chǎn)投資中所占的比例越來(lái)越大。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的增加給整個(gè)建設(shè)市場(chǎng)帶來(lái)了勃勃生機(jī)。同時(shí)由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中一些自身的特點(diǎn)，給工程控制帶來(lái)一些影響。工程監(jiān)理在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)理時(shí)需要對(duì)照這些特點(diǎn)，做好有針對(duì)性控制措施，才能更好地為開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)的監(jiān)理服務(wù)。
一、分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)特點(diǎn)：
房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)單位是房地產(chǎn)開發(fā)公司，但使用者是各個(gè)單體業(yè)主。工程質(zhì)量的責(zé)任主體單位是開發(fā)公司、施工單位、監(jiān)理單位和相關(guān)設(shè)計(jì)、勘察單位。開發(fā)公司作為建設(shè)單位，通過(guò)開發(fā)——建設(shè)——銷售這一過(guò)程實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。其合同關(guān)系如下圖所示：
開發(fā)公司要在開發(fā)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)就要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)這一環(huán)節(jié)有自己的要求，這就使項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)與其他投資建設(shè)不同的特點(diǎn)。具體有如下幾個(gè)：
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)前期準(zhǔn)備工作往往不夠充分，這是由于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目受市場(chǎng)因素影響，造成目前房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍上馬比較急，工程從項(xiàng)目策劃到施工圖設(shè)計(jì)再到施工招標(biāo)完成都需要在較短的時(shí)間內(nèi)完成。在這個(gè)環(huán)節(jié)上容易產(chǎn)生的問(wèn)題有：①項(xiàng)目定位不準(zhǔn)，造成后期修改項(xiàng)目使用功能；②施工圖設(shè)計(jì)深度不足，施工圖無(wú)法指導(dǎo)施工；③施工單位選擇不當(dāng)，在施工過(guò)程中無(wú)能力承擔(dān)工程施工任務(wù)等問(wèn)題。
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目在開工建設(shè)時(shí)往往報(bào)建手續(xù)不全，房地產(chǎn)開發(fā)商往往只考慮銷售合同的交房承諾，在報(bào)建手續(xù)不完善的情況下也要求施工單位進(jìn)場(chǎng)施工，這樣容易在施工過(guò)程中上級(jí)行政主管部門檢查時(shí)無(wú)法過(guò)關(guān)，造成工期延誤。
3、房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工當(dāng)中對(duì)工期要求較嚴(yán)，許多工程的合同工期已經(jīng)明顯脫離定額合理工期，使部分工程實(shí)際施工進(jìn)度嚴(yán)重偏離計(jì)劃工期；另外，房地產(chǎn)工程的建設(shè)單位的建設(shè)資金較其他建設(shè)工程來(lái)說(shuō)，在資金的使用上更需要嚴(yán)格控制，部分資金需要根據(jù)工程進(jìn)度和銷售進(jìn)度來(lái)保證，許多房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)前期并沒(méi)有預(yù)留風(fēng)險(xiǎn)備用金。容易造成工程在施工過(guò)程中資金鏈脫節(jié)。
4、在施工過(guò)程中房地產(chǎn)開發(fā)商為了降低開發(fā)成本，往往會(huì)采取甲方分包的方法，對(duì)工程進(jìn)行分割分包。甚至對(duì)工程材料進(jìn)行甲方供貨。工程施工中涉及多家與主體施工單位平等的施工單位同時(shí)進(jìn)場(chǎng)施工。造成工程協(xié)調(diào)工作量加大。施工現(xiàn)場(chǎng)管理難度增加。
5、房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品的客戶是各個(gè)用戶業(yè)主，各個(gè)業(yè)主對(duì)產(chǎn)品的使用和裝飾設(shè)計(jì)都有不同的要求，因此，許多業(yè)主在工程施工前、施工過(guò)程中會(huì)提出變更要求，這樣就造成工程設(shè)計(jì)變更多,工程變更工作量大。
6、房地產(chǎn)工程在竣工驗(yàn)收階段容易產(chǎn)生的問(wèn)題有：①房地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是商品住宅項(xiàng)目一般開發(fā)面積較大，集中驗(yàn)收只能查出普遍存在的問(wèn)題，對(duì)于每套住宅的個(gè)別質(zhì)量問(wèn)題可能造成漏查，或存在抽查力度不足的問(wèn)題；②竣工資料編制匆忙，竣工圖不能如實(shí)反映工程實(shí)際情況。造成使用過(guò)程中物業(yè)部門無(wú)從管理。
二、針對(duì)上述特點(diǎn)工程監(jiān)理人員如何處理，提高監(jiān)理服務(wù)質(zhì)量
1、在工程項(xiàng)目前期，監(jiān)理單位為建設(shè)單位提供全面優(yōu)質(zhì)的咨詢服務(wù)，在此階段主要的監(jiān)理服務(wù)重點(diǎn)有：
（1）認(rèn)真組織圖紙會(huì)審工作
圖紙會(huì)審是工程施工準(zhǔn)備階段重要環(huán)節(jié)。一次成功圖紙會(huì)審能在提高工程質(zhì)量，縮短建設(shè)工期，節(jié)約工程
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