響工期，一個公章蓋不下來房子就交不了……，這決定了項目總經(jīng)理必須要挑起在外部為項目創(chuàng)造好的開發(fā)條件。
三、開源節(jié)流并用好資金是項目總經(jīng)理的重要職責(zé)
明天第一城開盤時，銷售部認為價格應(yīng)該在5200元左右，我在詳細分析了產(chǎn)品（小戶型）、交通（5號線和13號線換乘處）、環(huán)境（周邊有大量代征綠地）、區(qū)位（奧運熱點區(qū)域）、競爭環(huán)境（當(dāng)時無競爭項目），品牌(國美第一城姊妹項目)等因素后，直接向董事長建議售價在5400元/m2，事實也充分證明了我的判斷，按地上30萬平米來計算，這一項建議，直接為公司增加了6000萬的銷售收入。在當(dāng)時“國六條”推行后一片持幣待購氣氛下，準確的市場判斷為公司發(fā)展做出了貢獻。
在交房后實測中，我發(fā)現(xiàn)了設(shè)備用房面積很大，而且有部分面積并未用做設(shè)備用房。經(jīng)咨詢國土局和建委，在補交土地出讓金140元后，可作為庫房獲得產(chǎn)權(quán)并銷售。由于是地下二層，目前公司定價初步為600～800元/m2，估計為公司可創(chuàng)造300萬左右的收入，如果不求甚解的移交物業(yè)，這部分面積肯定會淪落為物業(yè)公司出租創(chuàng)利工具，開發(fā)商無形當(dāng)中受了損失。
在交房中，我特別強調(diào)了電、自來水、中水與物業(yè)公司的交接，保證開發(fā)商不再承擔(dān)任何費用，而改由物業(yè)公司從收上來的物業(yè)費中支出，為公司最大限度的節(jié)流。
在移交中，將生活水箱間、電梯、消防控制室、鍋爐房等功能用房，一并移交物業(yè)公司正式簽字蓋章，明確管理責(zé)任，避免出現(xiàn)諸如電梯停電等引起業(yè)主投訴，而開發(fā)商與物業(yè)公司之間扯不清責(zé)任的狀況出現(xiàn)。
在商業(yè)銷售中,只有竣工備案后,銀行才放按揭,于是,隨著竣工備案,明確客服部和商業(yè)部明確責(zé)任人催款,也是我的工作重點.就是這樣,開源節(jié)流和盤活資金,毫無爭議的是項目總經(jīng)理份內(nèi)職責(zé).
四、打造凝聚力強的優(yōu)秀項目管理團隊事半功倍
項目管的好不好，關(guān)鍵在于團隊建設(shè)的水平高低。
房地產(chǎn)項目中，部門多、鏈條長、專業(yè)跨度大，所以團隊溝通和系統(tǒng)協(xié)調(diào)非常重要。我剛上任項目總經(jīng)理時，往會議室一坐嚇了一跳，因為項目50萬平米同時開工，僅工程部經(jīng)理按地塊分就有3位，再加上預(yù)算部、采購部、開發(fā)部、人事部、財務(wù)部、保安部、企劃部、商業(yè)銷售部、住宅銷售部、合約部、客服部、技術(shù)部共15位職能部門經(jīng)理，當(dāng)時有二位副總，再加上有的部門有副職，光認人記住名字也要二三天，可見這么多部門協(xié)調(diào)一致去完成一件工作，需要多大工作量。
凝聚人心就一定要讓項目每個員工了解公司的工作計劃，從而去統(tǒng)一思想。形成合力。為此，周一我親自主持項目全體人員的晨會，除向每位員工交待本周工作重點外，還會點評上周工作，對有責(zé)任心并在日常工作中做出成績的員工點名表揚，對管理中出現(xiàn)的問題加以分析，并批評責(zé)任人。我一直認為，一個團隊風(fēng)氣必須正，必須獎勤罰懶、獎優(yōu)罰劣、能者上、庸者下，只有這樣才會調(diào)動每一位員工的工作積極性，才能樹立“把本職工作當(dāng)成自己家的事一樣去干”的良好氛圍。
在我任職一年多時間里，項目共經(jīng)歷了幾大階段:一是主體工程封頂，二是為保證冬施的供氣供暖及安裝門窗，三是一期工程順利竣工驗收，四是一期正式通電和供水并如期交房。在這幾個重要階段中，我都明確了主要責(zé)任人，比如原任一期工程部經(jīng)理孟文營、機電副經(jīng)理張樹軍、及春節(jié)前上任的一期工程部經(jīng)理張強、還有負責(zé)交房的人事行政部、商業(yè)部、企劃部、客服部，都受到過口頭、書面、出國旅游、加薪、特殊貢獻獎、升職等獎勵。這些舉措讓大家懂得：只要努力、只要保證了公司計劃的實現(xiàn)，公司就會認可你,作出貢獻就會受獎。這樣做的結(jié)果是項目人人奮勇,個個爭先,責(zé)任心普遍提高,工程進度和質(zhì)量得到保證.
增強企業(yè)凝聚力還需要一些
實實在在的舉措.在去年的中秋節(jié)，項目部組織了以“保工期，建精品”為主題的中秋聯(lián)歡會，動員每位員工為項目建設(shè)出力。在今年6月，以“責(zé)任共擔(dān)、風(fēng)雨與共”為主題的慶祝一期交房的聯(lián)歡會上，項目為各部門優(yōu)秀員工頒發(fā)了證書，再次號召每位員工把自己的發(fā)展目標與項目開發(fā)有機結(jié)合起來，調(diào)動一切積極因素，保工期、保質(zhì)量。
重視員工思想動態(tài)、加強溝通協(xié)調(diào)、推進項目文化建設(shè)、樹立良好的風(fēng)氣,這樣的努力，使項目團隊凝聚力大大增強。
總之，房地產(chǎn)開發(fā)是一種投資行為，增收節(jié)支、控制風(fēng)險、對外求支持、對內(nèi)求團結(jié)，這都是項目總經(jīng)理的角色定位。我相信，項目總經(jīng)理在日益激烈的市場競爭中，位置會越來越重要,也會發(fā)揮越來越大的作用。轉(zhuǎn)貼于：http://m.opto-elec.com.cn