Dream Town項(xiàng)目建設(shè)至今，每一期都需要直接和大大小小上百家施工承包商、承包商打交道。切身感受使我們對(duì)工程施工行業(yè)也有了更深的了解。
“民工”是這個(gè)行業(yè)創(chuàng)造的專(zhuān)用名詞，泛指進(jìn)城后從事建筑施工的農(nóng)民，“民工潮”
”等衍生于此。經(jīng)過(guò)極其簡(jiǎn)單的培訓(xùn)即可上崗的事實(shí)說(shuō)明，建筑施工在工人操作這個(gè)層面，除個(gè)別特種專(zhuān)業(yè)外，被普遍認(rèn)為是一種進(jìn)入門(mén)檻非常低的職業(yè)。
層層分包、不簽勞動(dòng)合同等情形普遍存在，加之工作環(huán)境惡劣、勞動(dòng)強(qiáng)度大，也直接導(dǎo)致工人缺乏職業(yè)安全感和榮譽(yù)感；2004年出現(xiàn)了“珠三角民工荒”，2005年這一趨勢(shì)加劇，其中的一個(gè)原因是，國(guó)家取消農(nóng)業(yè)稅，當(dāng)農(nóng)民收入提高時(shí)，就不愿意再干這一行。
由于行業(yè)的不規(guī)范，加上社會(huì)上甲方、監(jiān)理、乙方等角色定位本身也存在一些問(wèn)題，致使這個(gè)行業(yè)的很多從業(yè)者并沒(méi)有將施工作為終身職業(yè)去追求。
對(duì)我們的影響是什么？
在目前的施工工藝和手工現(xiàn)場(chǎng)制造操作方法制約下，最終質(zhì)量與施工單位相關(guān)性可達(dá)到70%以上，取決于幾個(gè)方面：施工管理、技術(shù)工人能力、建筑材料設(shè)備。
三者中，材料設(shè)備可通過(guò)多種方案檢查和控制，管理人員和工人才是最不穩(wěn)定的因素。施工單位普遍不愿意投入培訓(xùn)成本，代價(jià)高是一方面，培訓(xùn)了也未必能留住工人。江蘇華建是大家公認(rèn)深圳施工質(zhì)量最好的企業(yè)之一，我們?cè)鬟^(guò)對(duì)比調(diào)查，江蘇華建的突出優(yōu)勢(shì)有兩點(diǎn)：一是完整的質(zhì)量自檢自控體系，配制經(jīng)驗(yàn)豐富的獨(dú)立質(zhì)檢員；二是后方技術(shù)工人培養(yǎng)機(jī)制，在江蘇本地培訓(xùn)合格技術(shù)工人，但因此報(bào)價(jià)成本偏高，目前該公司正在醞釀改制，效果有待觀察。
工人也不愿意呆在一個(gè)施工單位，因?yàn)榛钣泻酶呻y干之分，賺錢(qián)是第一目標(biāo)。2004年9月份，Dream Town對(duì)面的中海項(xiàng)目，曾經(jīng)加價(jià)10元/天成功使Dream Town一批園建工人在開(kāi)盤(pán)前搶工高峰期間集體倒戈。一期、二期的TH組團(tuán)每期都更換或補(bǔ)充過(guò)五批工人，部分甚至是在趕預(yù)售結(jié)點(diǎn)的關(guān)鍵時(shí)刻，這可是我們最高端的產(chǎn)品！為保證工期，只能高價(jià)挖其他項(xiàng)目工人或臨時(shí)找，前者導(dǎo)致施工單位成本增加，后者或者濫竽充數(shù)，或者作為過(guò)渡，找到更好項(xiàng)目后即離開(kāi)。比較2004年9月和2005年9月，Dream Town同樣產(chǎn)品的木工報(bào)價(jià)，從11元/平方米漲到約15元，漲幅36.4%，直接導(dǎo)致三期取費(fèi)提高。從工人角度看法是，TH復(fù)雜、活難干；工期短，兩個(gè)月之后，又要去找新單位！施工單位多數(shù)成立勞務(wù)公司，理論上可以解決這個(gè)問(wèn)難，但實(shí)際運(yùn)行效果并不理想。
在以上情況下，施工單位和工人普遍出現(xiàn)追求利潤(rùn)和收入的短期行為，這就產(chǎn)生了兩個(gè)主要問(wèn)題：工程質(zhì)量不穩(wěn)定；施工單位自身成本風(fēng)險(xiǎn)放大導(dǎo)致的工期、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。
作為房地產(chǎn)企業(yè)的最大供方，施工總承包單位扮演了關(guān)鍵資源角色，并在很大程度上與最終質(zhì)量相關(guān)，以下以施工總承包商為例，分析房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目資源方面遇到的一些問(wèn)題。
對(duì)這一角色的選擇，我所在的公司也在盡最大努力甄選及開(kāi)發(fā)。我們幾乎使用過(guò)各種等級(jí)的施工總承包商，包括“國(guó)家隊(duì)”級(jí)別的中建三局、中建四局、中建五局，“省隊(duì)”級(jí)別的江蘇華建、南京三建，“地方隊(duì)”級(jí)別的深圳三建、五建，以及民營(yíng)的深圳廣勝達(dá)、深圳創(chuàng)筑、深圳明君等，其中有成功的（質(zhì)量好，而且盈利），有失敗的（質(zhì)量差或虧損），有只作過(guò)一個(gè)項(xiàng)目，也有合作6年以上，對(duì)其中的一些共性方面簡(jiǎn)單分析如下：
承接萬(wàn)科工程的幾點(diǎn)目的（包括但不限于）小結(jié)：
零資金風(fēng)險(xiǎn)和信用聲譽(yù)：無(wú)論是資質(zhì)預(yù)審過(guò)程、履約過(guò)程、供方滿(mǎn)意度調(diào)查或是后評(píng)估中，對(duì)于付款，所有施工總承包單位都能夠給予我們?cè)跇I(yè)界的最高評(píng)價(jià)，也是萬(wàn)科最吸引承包商的指標(biāo)。
業(yè)績(jī)需要：發(fā)展商在甄選投標(biāo)單位時(shí)往往更看中