理和變更控制是節(jié)約成本和保證質(zhì)量的重點(diǎn)。
1.2 良好的溝通體系思想
作為一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理，就要將大部分時(shí)間和精力花在項(xiàng)目方方面面的溝通上，PMI認(rèn)為項(xiàng)目經(jīng)理用來(lái)溝通的時(shí)間占75%－90%。例如：正式或非正式的口頭溝通、正式或非正式的書(shū)面溝通、對(duì)內(nèi)、對(duì)外、垂直和橫向溝通，具體為定期的例會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)的走訪、計(jì)劃評(píng)審會(huì)議、項(xiàng)目關(guān)鍵利害關(guān)系人的溝通等等。這些將是對(duì)項(xiàng)目信息最有效的信息溝通方式，而溝通系統(tǒng)不僅要包含這種手段，還需要各種匯報(bào)制度、審計(jì)報(bào)告、績(jī)效報(bào)告和項(xiàng)目公文流傳的流程等。[2]
1.3項(xiàng)目約束條件和假設(shè)的變化思想
項(xiàng)目的約束條件和假設(shè)出現(xiàn)在PMBOK的各個(gè)知識(shí)體系中，他們根據(jù)實(shí)際情況的不一樣都會(huì)有差異，對(duì)項(xiàng)目的影響也非常大。這些約束條件和假設(shè)主要集中在，一個(gè)是客戶(hù)的需求，主要來(lái)源于銷(xiāo)售部門(mén)的反饋，往往是產(chǎn)生項(xiàng)目變更；項(xiàng)目的合同規(guī)定和資源的限制，還有一些未知的條件都需要假設(shè)來(lái)完成；還有就是政府機(jī)關(guān)的文件，約束的法規(guī)及政策，即使是項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)，也會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗。當(dāng)然這些約束條件和假設(shè)都會(huì)增加項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，需要將這個(gè)約束和假設(shè)與風(fēng)險(xiǎn)管理結(jié)合起來(lái)一起保證整個(gè)項(xiàng)目的順利實(shí)施。[3]
2 關(guān)鍵的利害關(guān)系人是項(xiàng)目管理成敗的保證
在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中，項(xiàng)目經(jīng)理難免要與一些重要的利害關(guān)系人打交道，例如：政府部門(mén)、城市規(guī)劃局、項(xiàng)目設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司、總承包商、材料供應(yīng)商、項(xiàng)目組、物業(yè)管理公司……項(xiàng)目管理過(guò)程中會(huì)有很多合作伙伴等利害關(guān)系人，這些合作伙伴初始選擇的主動(dòng)權(quán)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。若選擇不當(dāng)，合作的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)不理想，這時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就處在了被動(dòng)地位。當(dāng)然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與合作方都有相關(guān)的合同條款約束。但是，一旦問(wèn)題出現(xiàn)，損失賠償有限，商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，時(shí)間耽擱，機(jī)遇錯(cuò)過(guò)或聲譽(yù)受影響，隱型損失往往無(wú)法用金錢(qián)來(lái)估算。
同時(shí)，作為關(guān)鍵的利害關(guān)系人之一的項(xiàng)目經(jīng)理，在項(xiàng)目管理中起著極其關(guān)鍵的作用，是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵性角色。以往房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理可能是在建筑領(lǐng)域的專(zhuān)家，但PMBOK思想下的項(xiàng)目經(jīng)理卻要是管理通才。他不一定是技術(shù)內(nèi)行但卻一定要具有領(lǐng)導(dǎo)、計(jì)劃、溝通、成本、質(zhì)量、采購(gòu)、合同、時(shí)間管理等方面的知識(shí)和能力。一個(gè)人不可能技術(shù)、管理樣樣精通，但是作為項(xiàng)目經(jīng)理一定要有PMBOK的思想。如何解決技術(shù)與管理的矛盾，在國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家一般是配置一個(gè)懂管理的項(xiàng)目經(jīng)理及一個(gè)精通技術(shù)的專(zhuān)業(yè)人員作為項(xiàng)目經(jīng)理的副手對(duì)項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多年來(lái)一直注重是專(zhuān)業(yè)人才的培訓(xùn)，因此在項(xiàng)目管理的推行過(guò)程中，普遍感到缺乏合格的項(xiàng)目經(jīng)理。通過(guò)培訓(xùn)，可以提高項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)，決定了能否帶出一支合格的項(xiàng)目管理隊(duì)伍。具備了一支高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，才能使項(xiàng)目體的各項(xiàng)工作在健康、有序的環(huán)境下開(kāi)展。
3 項(xiàng)目啟動(dòng)階段是整個(gè)項(xiàng)目管理過(guò)程的重點(diǎn)
項(xiàng)目前期啟動(dòng)階段，經(jīng)濟(jì)與技術(shù)相結(jié)合可以取得令人滿(mǎn)意的經(jīng)濟(jì)效果。在這個(gè)階段，若公司實(shí)力不足，甚至可借助外部力量，請(qǐng)業(yè)內(nèi)的專(zhuān)家或者咨詢(xún)公司來(lái)幫助決策，花小錢(qián)辦大事往往會(huì)取得事半功倍的效果。因?yàn)閱?dòng)階段對(duì)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)成本的影響在80%以上，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也主要是在這個(gè)階段識(shí)別，決定了該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量與成敗。
很多理論雖然闡述非常清楚，但在實(shí)際操作中往往不是如此。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雖明白這個(gè)道理，但過(guò)多注重的是項(xiàng)目的資本運(yùn)作，重點(diǎn)考慮怎樣可以拿到地皮、那些地皮是黃金地段、拿地的價(jià)格盡量低，把建設(shè)過(guò)程轉(zhuǎn)交給施工隊(duì)，不是在施工階段來(lái)節(jié)約成本。他們盲目強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期，強(qiáng)調(diào)的是加快建設(shè)速度，盡可能地壓縮建設(shè)周期，這樣就可以盡快銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)資金回籠。其實(shí)項(xiàng)目前期多投入些精力，對(duì)項(xiàng)