度為50%。
2.市場調(diào)查
2、 建筑策劃
此階段項目管理重點為：我憑借豐富的開發(fā)經(jīng)驗進行總體構(gòu)思，提出三大創(chuàng)新措施促進項目增值：
A.根據(jù)顧客需要設(shè)計具有領(lǐng)先水平的健康主題會所，將個性化SPA引進到會所中，提高住戶生活質(zhì)量為主要目標。
B.對整個項目的商業(yè)建筑進行總體規(guī)劃，同時與重要商家進行預(yù)先研究，提前確定此地段適合的業(yè)態(tài)，例如主題特色超級市場，根據(jù)人口規(guī)模與周邊交通狀況，確保商業(yè)建筑規(guī)模，確保商業(yè)建筑價值得到最大挖掘。
C.根據(jù)我們比較準確的市場調(diào)研，確定別墅與多層建筑比例，根據(jù)未來住戶消費偏好，制定環(huán)境景觀設(shè)計方案，運用我們豐富得物業(yè)管理知識，確定方案中設(shè)施與具備內(nèi)容。
同時將市場調(diào)查結(jié)論，設(shè)計基礎(chǔ)資料及時交給規(guī)劃師與筑師，對總體建筑策劃方案進行完善與提高。
3、 建筑規(guī)劃與建筑設(shè)計 根據(jù)市場調(diào)查資料與建筑策劃構(gòu)思，在建筑規(guī)劃與設(shè)計中落實增值點。
4、 施工管理 選擇一流的施工企業(yè)，例如深圳華西集團公司在項目管理方面經(jīng)驗豐富。
5、 營銷管理 將社區(qū)直銷措施落實到實際銷售工作
四、 計算機輔助項目管理軟件
早在60年代，我國就引進和推廣了網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)，華羅庚教授結(jié)合我國統(tǒng)籌兼顧的指導(dǎo)思想，提出統(tǒng)籌法。1966年priskre等提出的圖示評審技術(shù)GERT(Graphical Evaluation & Review Techniques)，是擴展了的網(wǎng)絡(luò)模型，增加了隨機適應(yīng)性是其一個重大突破。
1972年Moeller G.Lkl開發(fā)了風(fēng)險評審技術(shù)，該方法在網(wǎng)絡(luò)的節(jié)點邏輯與數(shù)學(xué)關(guān)系式的處理上有較強的適應(yīng)性，能夠統(tǒng)籌考慮“時間、費用、性能”的問題，并給予三者同等的處理層次。
普通項目管理軟件是美國微軟公司的MS project2000軟件等。大型項目管理軟件代表作是P3，我國長江三峽工程、廣州地鐵等大型工程普遍應(yīng)用P3.同濟大學(xué)根據(jù)工程項目全壽命周期的管理思想，開發(fā)了工程項目全壽命周期管理信息系統(tǒng)。
圖3 工程項目全壽命周期組成圖
五、雍景臺項目管理案例
在2001年度萬達集團年會上，王健林董事長將雍景臺評為萬達集團歷史上全面創(chuàng)新的樓盤、是萬達的最佳產(chǎn)品，大連萬達地產(chǎn)公司工程管理人員努力把雍景臺工程質(zhì)量建成大連第一、中國一流的項目，該項目管理經(jīng)驗比較典型，介紹如下。
（一）項目簡介
雍景臺是大連萬達地產(chǎn)公司2001年7月推出的精品樓盤。該項目位于大連市區(qū)的中心地帶，北臨大連市最繁華的青泥商業(yè)區(qū)，南面俯瞰大連市區(qū)最大的城市公園，身處黃金寶地。雍景臺單體建筑面積5.4萬平方米，地上高度100米，地下三層均為停車場及設(shè)備用房，地上一至四層為公建，內(nèi)設(shè)銀行、餐廳、豪華會所，五至三十一層為豪華商住兩用公寓，共216套，四層與五層之間為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。
（二）該項目工程特點：
1、工期緊。影響雍景臺的施工工期有很多不利因素：
（1） 雍景臺豪華公寓為業(yè)主提供的是精裝修，業(yè)主只需置辦家俱即可入往，到目前已有超過三分之二的業(yè)主提出個性化的修改要求，大連地產(chǎn)公司要不斷根據(jù)業(yè)主的需求量體裁衣調(diào)整平面布置，施工總是處在不斷變化中。
（2） 誓奪“世紀杯”爭創(chuàng)“魯班獎”的質(zhì)量目標高，精工細做需要的是時間。
（3） 施工難度大。如基坑施工，周圍建筑緊貼、地下老區(qū)管網(wǎng)密布；再如結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，轉(zhuǎn)換主梁3.7米高，整個轉(zhuǎn)換層需用近六百噸鋼筋、兩千六百多方混凝土，需要大量的支撐，僅這一個轉(zhuǎn)換層正常工期就需要四十天，在大連這是第二個此類結(jié)構(gòu)的工程。
（4） 施工跨越兩個冬季。
（5） 項目地處繁華地帶，場地狹