房地產開發(fā)項目經濟評價方法

2007/9/21 1:07:32 | 20003次閱讀 | 來源：網友轉載【已有0條評論】發(fā)表評論

額投資內部收益率指標或凈現值指標進行方案比選，須對各可供比較方案的開發(fā)經營期和計算方法按有關規(guī)定作適當處理，然后再進行比選。
第六十八條對于開發(fā)經營期較短的出售型房地產項目，也可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標進行方案比選。
第六十九條對效益相同或基本相同的房地產項目方案進行比選時，為簡化計算，可采用費用現值指標和等額年費用指標直接進行項目方案費用部分的比選。
一、費用現值 (PC)指標。
PC=
式中 C——第t期投人總額;
B——期末余值回收。
在進行方案比選時，以費用現值小的方案為優(yōu)選方案。
二、等額年費用（AC）指標。
•
在進行方案比選時，以等額年費用小的方案為優(yōu)選方案。（回篇首）
第九章房地產開發(fā)項目綜合評價
第七十條房地產項目綜合評價是從區(qū)域社會經濟發(fā)展的角度，考察房地產項目的效益和費用，評價房地產項目的合理性。
房地產項目綜合評價包括綜合盈利能力分析和社會影響分析。
第七十一條綜合評價中項目的效益是指房地產項目對區(qū)域經濟的貢獻，分為直接效益和間接效益。
一、直接效益。直接效益是指在房地產項目范圍內政府能夠得到的收益，一般包括下列方面: 1•出讓國有土地使用權所得的收益。
2•因土地使用權轉讓而得到的收益，如土地增值稅等。
3•項目范圍內的工商企業(yè)繳納的稅費，如房產稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅、進口關稅和增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育費附加、消費稅、資源稅、所得稅等。
4•項目范圍內基礎設施的收益，如供電增容費、供水增容費、排水增容費、城市增容費、電費、水費、電訊費等。
二、間接效益。間接效益是指由房地產項目引起的、在項目直接效益中末得到反映的那部分效益。主要有:增加地區(qū)就業(yè)人口、繁榮地區(qū)商貿服務、促迸地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展等帶來的收益。
第七十二條綜合評價中項目的費用是指區(qū)域經濟為項目付出的代價，分為直接費用和間接費用。
一、直接費用。直接費用是指在項目范圍內政府所花費的投資和經營管理費用。一般包括下列方面: 1•征地費用。
2•土地開發(fā)和基礎設施投資費用。
3•建筑工程和城市配套設施費用。
4•經營管理費用。
二、間接費用。間接費用是指由項目引起的、在直接費用中未得到反映的那部分費用。主要有:在項目范圍外為項目配套的基礎設施投資，為滿足項目需要而引起的基礎服務供應缺口使區(qū)域經濟產生的損失等。當基礎服務 (如電力)供不應求時，為滿足項目需求而使區(qū)域經濟產生的損失，可用該項服務的當地最高價格計算。
第七十三條綜合評價應遵循費用與效益計算口徑對應一致的原則，防止重復計算或漏算,例如:
一、具有行政職能的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中上繳政府的稅費，如耕地占用稅、建設期間的土地使用稅等，在綜合評價中應視作區(qū)域經濟中的轉移支付，不計為項目的效益或費用。一般商業(yè)性開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中上繳政府的稅費，在綜合評價中應作為效益處理。
二、同類基礎服務在不同情況下，可能使項目產生不同的效益和費用，對此應注意識別。以電力供應為例，見下表。
項目供電的效益與費用識別
電力供應特點與供電有關的項目效果
效益費用
電廠在項目范圍外供電增容費、電力銷售收入減去電力購進支出輸變電投資、經營管理費用
電廠在項目范圍內，由具有行政職能的開發(fā) 企業(yè)投資經營供電增容費、電力銷售收入全部電力投資、經營管理費用
電廠在項目范圍內，由獨立的電力公司投資營稅費收入無
第七十四條盈利能力分析。
一、綜合評價盈利能力分析是根據房地產項目的直接效益和直接費用，以及可以用貨幣計量的間接效