益和間接費(fèi)用，計(jì)算綜合內(nèi)部收益率 (CIRR)，考察房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的盈利水平。
綜合內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映房地產(chǎn)項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利能力的評價(jià)指標(biāo)。其表達(dá)式為:
綜合內(nèi)部收益率可根據(jù)綜合評價(jià)現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法計(jì)算求得，并可與政府的期望收益率或銀行的貸款利率進(jìn)行比較，判斷項(xiàng)目的盈利能力。
二、綜合評價(jià)盈利能力分析的主要報(bào)表是綜合評價(jià)現(xiàn)金流量表。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計(jì)算的基礎(chǔ)，考慮直接與間接費(fèi)用和效益，計(jì)算綜合內(nèi)部收益率指標(biāo)，考察房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力。
第七十五條 社會(huì)影響分析是定性和定量的描述難以用貨幣計(jì)量的間接效益和間接費(fèi)用對房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響。社會(huì)影響分析主要包括下列內(nèi)容:
一、就業(yè)效果分析。就業(yè)效果分析主要是指考察房地產(chǎn)項(xiàng)目對區(qū)域勞動(dòng)力就業(yè)的影響。如果當(dāng)?shù)夭o就業(yè)壓力，項(xiàng)目范圍內(nèi)主要使用外來勞動(dòng)力，則不必進(jìn)行就業(yè)效果分析。就業(yè)效果以就業(yè)成本和就業(yè)密度兩項(xiàng)指標(biāo)來進(jìn)行描述，并可與當(dāng)?shù)氐南鄳?yīng)指標(biāo)進(jìn)行比較。
就業(yè)成本，項(xiàng)目開發(fā)總投資+項(xiàng)目范圍內(nèi)總就業(yè)人數(shù)就業(yè)密度二項(xiàng)目范圍內(nèi)總就業(yè)人數(shù)+項(xiàng)目占地面積
二、對區(qū)域資源配置的影響。
三、對環(huán)境保護(hù)和生態(tài)平衡的影響。
四、對區(qū)域科技進(jìn)步的影響。
五、對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。主要包括:對繁榮商業(yè)服務(wù)的影響、對促迸旅游業(yè)的影響、對發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的影響等。
六、對減少進(jìn)口(節(jié)匯)和增加出口(創(chuàng)匯)的影響。
七、對節(jié)約及合理利用國家資源 (如土地、礦產(chǎn)等)的影響。
八、對提高人民物質(zhì)文化生活及社會(huì)福利的影響。
九、對遠(yuǎn)景發(fā)展的影響。
（回篇首）
附表 基本報(bào)表及輔助報(bào)表(格式)
全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表
基本報(bào)表1 單位：萬元
序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N
1 現(xiàn)金流入
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7 銷售收入
出租收入
自營收入
凈轉(zhuǎn)售收入
其他收入
回收固定資產(chǎn)余值
回收經(jīng)營資金
2 現(xiàn)金流出
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7 開發(fā)建設(shè)投資
經(jīng)營資金
運(yùn)營費(fèi)用
修理費(fèi)用
經(jīng)營稅金及附加
土地增值稅
所得稅
3 凈現(xiàn)金流量
4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量
注: 1. 本表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(項(xiàng)目公司)。非獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可參照本表使用，同時(shí)應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營資金、 運(yùn)營費(fèi)用、所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)偅?
2. 開發(fā)建設(shè)投資中應(yīng)注意不含財(cái)務(wù)費(fèi)用；
3. 在運(yùn)營費(fèi)用中應(yīng)扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用、折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)。
資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表
基本報(bào)表2 單位：萬元
序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N
1 現(xiàn)金流入
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9 銷售收入
出租收入
自營收入
凈轉(zhuǎn)售收入
其他收入
長期借款
短期借款
回收固定資產(chǎn)余值
回收經(jīng)營資金
2 現(xiàn)金流出
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
2.9 開發(fā)建設(shè)投資
經(jīng)營資金
運(yùn)營費(fèi)用
修理費(fèi)用
經(jīng)營稅金及附加
土地增值稅
所得稅
借款本金償還
借款利息支付
3 凈現(xiàn)金流量
4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量
注:本表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(項(xiàng)目公司)。非獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目可參照本表使用，同時(shí)應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營資金、運(yùn) 營費(fèi)用、所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)偂?
投資者各方現(xiàn)金流量表
基本報(bào)表3 單位：萬元
序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N
1 現(xiàn)金流入
1.1
1.2
(1)
(2)
(3)
(4) 應(yīng)得利潤
資產(chǎn)清理分配
回收固定資產(chǎn)余值
回收經(jīng)營資金
凈轉(zhuǎn)售收入
其他收入
2 現(xiàn)金流出