考慮僅 將生地或毛地開發(fā)成為可進(jìn)行房屋建設(shè)的熟地后租售的 情況。
第二十條 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇，應(yīng) 考慮開發(fā)完成后的市場前景，再倒推出應(yīng)獲取開發(fā)場地 和開始建設(shè)的時(shí)機(jī)，并充分估計(jì)辦理前期手續(xù)和征地拆 遷的難度等因素對開發(fā)迸度的影響。大型房地產(chǎn)項(xiàng)目可 考慮分期分批開發(fā) (滾動(dòng)開發(fā))。
第二十一條 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)合作方式的分析與選 擇，主要應(yīng)考慮開發(fā)商自身在土地、資金、開發(fā)經(jīng)營專 長、經(jīng)驗(yàn)和社會關(guān)系等方面的實(shí)力或優(yōu)勢程度，并從分 散風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，對獨(dú)資、合資、合作 (包括合建)、委托開發(fā)等開發(fā)合作方式進(jìn)行選擇。
第二十二條 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇，主要是結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)合作方式設(shè)計(jì)資金結(jié)構(gòu)，確定合作各方在項(xiàng)目資本金中所占的份額，并通過分析可能的資金來源和經(jīng)營方式，對項(xiàng)目所需的短期和長期資金的籌措作出合理的安排。
第二十三條 房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇，主要是考慮近期利益和長遠(yuǎn)利益的兼顧、資金壓力、自身的經(jīng)營能力以及市場的接受程度等，對出售 (包括預(yù)售)、出租 (包括預(yù)租、短租或長租)、自營等經(jīng)營方式進(jìn)行選擇。 （回篇首）
第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算
第二十四條 房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。
開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括:土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。
開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成以出售和出租為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本和以自營自用為目的的固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)，應(yīng)注意開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)產(chǎn)品成本與固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)之間的合理分?jǐn)倓澽D(zhuǎn)。
經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。
開發(fā)期是指從房地產(chǎn)項(xiàng)目大量資金正式投人工程開始，到開發(fā)建設(shè)完成的期間。
第二十五條 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，按照國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會計(jì)制度轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目有多種產(chǎn)品時(shí)，可分別估算每種產(chǎn)品的成本費(fèi)用，但應(yīng)注意開發(fā)建設(shè)投資在不同開發(fā)產(chǎn)品之間的合理分?jǐn)偂?
第二十六條 經(jīng)營成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本，主要包括:土地轉(zhuǎn)讓成本、出租土地經(jīng)營成木、房地產(chǎn)銷售成本、出租經(jīng)營成本。
對于分期收款的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本可按其當(dāng)期收入占全部銷售收入和租金收人的比率，計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。
第二十七條 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成后，可能形成一定比例的開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)，主要包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)。
一、固定資產(chǎn)包括開發(fā)企業(yè)辦公用房、開發(fā)企業(yè)機(jī)器設(shè)備和運(yùn)輸設(shè)備，以及自營的商業(yè)和服務(wù)業(yè)用房等。
二、無形資產(chǎn)主要包括土地使用權(quán)等。
三、遞延資產(chǎn)主要包括開發(fā)企業(yè)的開辦費(fèi)和租入固定資產(chǎn)的改良支出等。
第二十八條 房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目取得土地有多種方式，研發(fā)生的費(fèi)用各不相同。主要有下列幾種:劃撥或征用土地的土地征用拆遷費(fèi)、出讓土地的土地出讓地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價(jià)。
一、土地征用拆遷費(fèi)。土地征用拆遷費(fèi)分為:農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。
1.農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)主要包括:土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、拆遷費(fèi)、其他費(fèi)用。
2.城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)主要包括:地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)，搬家費(fèi)，臨時(shí)搬遷安置費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷以及對于原用地單位停產(chǎn)、停

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