26;產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費用。
如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)若干房地產(chǎn)項目，管理費用應(yīng)在各個項目間合理分攤。
第三十五條 財務(wù)費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。主要包括借款和債券的利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、代理費、外匯匯兌凈損失以及其他財務(wù)費用。
第三十六條 銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程申發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費及預(yù)售許可證申領(lǐng)費等。
第三十七條 其他費用主要包括:臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。
第三十八條 房地產(chǎn)項目投資估算中應(yīng)考慮項目所負擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。主要包括:固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、市政文管線分攤費、供電貼費、用電權(quán)費、綠化建設(shè)費、電話初裝費、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費等。在一些大中型城市，這部分稅費已經(jīng)成為房地產(chǎn)項目投資費用中占較大比重的費用。各項稅費應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。
第三十九條 房地產(chǎn)項目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費用。
第四十條 運營費用是指房地產(chǎn)項目開發(fā)完成后，在項目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運營費用。主要包括:管理費用、銷售費用等。
第四十一條 修理費用是指以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項目在經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費等。
第四十二條 房地產(chǎn)項目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額編制資金使用計劃表。
在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，計算期可取年、半年、季甚至月為單位，資金使用計劃應(yīng)按期編制。編制資金使用計劃應(yīng)考慮各種投資款項的付款特點，要考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進度中間結(jié)算付款等方式對編制資金使用計劃的影響。 （回篇首）
第五章 房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算與資金籌措
第四十三條 房地產(chǎn)項目應(yīng)在項目策劃方案的基礎(chǔ)上，制定切實可行的出售、出租、自營等計劃 (以下簡稱租售計劃)。租售計劃應(yīng)遵守政府有關(guān)房地產(chǎn)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相結(jié)合。
第四十四條 房地產(chǎn)項目租售計劃包括擬租售的房地產(chǎn)類型、時間和相應(yīng)的數(shù)量、租售價格、租售收入及收款方式。
第四十五條 租售房地產(chǎn)的類型和相應(yīng)的數(shù)量，應(yīng)在房地產(chǎn)項目可供租售的房地產(chǎn)類型、數(shù)量的基礎(chǔ)上確定，并要考慮租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場可能發(fā)生的變化對租售數(shù)量的影響。
第四十六條 租售價格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項目的特點確定，一般應(yīng)選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例，通過對其成交價格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項目的租售價格。
確定租售價格要與開發(fā)商市場營銷策略相一致，在考慮政治、經(jīng)濟、社會等宏觀環(huán)境對項目租售價格影響的同時，還應(yīng)對房地產(chǎn)市場供求狀況進行分析，考慮已建成的、正在建設(shè)的以及潛在的競爭項目對房地產(chǎn)項目租售價格的影響。
第四十七條 房地產(chǎn)項目的收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入 (以上統(tǒng)稱租售收入)、配套設(shè)施銷售收入和自營收入。
一、租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價格。應(yīng)注意可出售面積比例的變化對銷售收入的影響;空置期 (項目竣工后暫時找不到租戶的時間)和出租率對租金收入的影響;以及由于規(guī)劃設(shè)計的原因?qū)е虏荒苁鄢雒娣e比例的增大對銷售收入的影響。
二、自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。在進行自

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