營收入估算時(shí)，應(yīng)充分考慮目前已有的商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后產(chǎn)生的影響，以及未來商業(yè)、服務(wù)業(yè)市場可能發(fā)生的變化對房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響。
第四十八條 確定收款方式應(yīng)考慮房地產(chǎn)交易的付款習(xí)慣和慣例，以及分期付款的期數(shù)和各期付款的比例。
第四十九條 資金籌措計(jì)劃主要是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目對資金的需求以及投資、成本與費(fèi)用使用計(jì)劃，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。
第五十條 在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)時(shí)，應(yīng)按期編制銷售收入、經(jīng)營稅金及附加估算表，租金收入、經(jīng)營稅金及附加估算表，自營收入、經(jīng)營稅金及附加估算表，投資計(jì)劃與資金籌措表。
（回篇首）
第六章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)
第五十一條 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進(jìn)行分析。
第五十二條 應(yīng)編制的基本財(cái)務(wù)報(bào)表主要有:現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、損益表和資產(chǎn)負(fù)債表。
基本財(cái)務(wù)報(bào)表按照獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目(項(xiàng)目公司)的要求進(jìn)行科目設(shè)置;非獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的科目設(shè)置，可參照獨(dú)立法人項(xiàng)目進(jìn)行，但應(yīng)注意費(fèi)用與效益在項(xiàng)目上的合理分?jǐn)偂?
第五十三條 現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期的現(xiàn)金流人和現(xiàn)金流出，按期編制，用以計(jì)算各項(xiàng)評價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析。
按照投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表一般分為:一、全部投資現(xiàn)金流量表。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價(jià)指標(biāo)，考察房地產(chǎn)項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案(不論其資金來源及利息多少)進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。
•二、資本金現(xiàn)金流量表。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。
三、投資者各方現(xiàn)金流量表。該表以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。
第五十四條 資金來源與運(yùn)用表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。
第五十五條 損益表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計(jì)算投資利潤率、資本金利潤率等評價(jià)指標(biāo)。
一、利潤總額的計(jì)算。
利潤總額=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅
經(jīng)營收入=銷售收入+租金收入+自營收入
銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入
租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入
經(jīng)營稅金及附加=營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加•19
•經(jīng)營成本=土地轉(zhuǎn)讓成本+商品房銷售成本+配套設(shè)施銷售成本+出租房經(jīng)營成本
二、彌補(bǔ)虧損。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的，可以在五年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ);五年內(nèi)不足彌補(bǔ)的，用稅后利潤彌補(bǔ)。
三、利潤分配。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納所得稅后的利潤，一般按照下列順序分配:
1.彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損。
2.提取法定盈余公積金。法定盈余公積金按照稅后利潤扣除前項(xiàng)后的10%提取，法定公積金已達(dá)到注冊資本的50%時(shí)可不再提取。
3.提取公益金。
4.向投資者分配利潤。

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