第五十六條 財(cái)務(wù)盈利能力分析主要是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力水平。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目研究階段、研究深度以及項(xiàng)目類型的不同，可以通過上述基本報(bào)表，有選擇地計(jì)算下列評(píng)價(jià)指標(biāo):
一、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為:
式中 CI——現(xiàn)金流人量;
CO——現(xiàn)金流出量;
:第f期的凈現(xiàn)金流量; n: 開發(fā)經(jīng)營(yíng)期 (開發(fā)期與經(jīng)營(yíng)期之和)。
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法求取。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，將求出的全部投資或資本金 (投資者的實(shí)際出資額)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率與投資者可接受的最低收益率 (MARR)或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率i。比較，當(dāng)FIRR≧MARR或FIRR≧i時(shí)，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的。
當(dāng)財(cái)務(wù)報(bào)表按月、季或半年編制時(shí)，計(jì)算求出的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率應(yīng)換算為以年為期單位的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，然后再與企業(yè)最低可接受的收益率進(jìn)行比較。如以季為期的單位，換算公式為:
FIRR年=[(l+FIRR季)4-1]*100%
二、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV)。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率iC，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。以iC為例，其表達(dá)式為:
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算求得。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的。
三、投資回收期 (主要適用于出租和自營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目)。投資回收期是指以房地產(chǎn)項(xiàng)目的凈收益抵償總投資所需要的時(shí)間。一般以年表示，并從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)期的起始年算起。其表達(dá)式為:
投資回收期可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 (全部投資)中累計(jì)凈現(xiàn)金流量求得，其詳細(xì)計(jì)算公式為:投資回收期=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1)+(上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值÷當(dāng)期凈現(xiàn)金流量)
上式得出的是以期為單位的投資回收期，應(yīng)再把它換算成以年為單位的投資回收期。第一章———總則
四、投資利潤(rùn)率。
投資利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額÷總投資×100%
五、資本金利潤(rùn)率。
資本金利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額+資本金×100%
六、資本金凈利潤(rùn)率。
資本金凈利潤(rùn)率=年平均所得稅后利潤(rùn)總額+資本金×100%
第五十七條 房地產(chǎn)項(xiàng)目清償能力分析主要是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的財(cái)務(wù)狀況及償債能力。
一、借款利息的計(jì)算。
1•有效利率:有效利率=[1+（rt/m）]m-1
式中 rt——名義期利率;
m——每期計(jì)息次數(shù)。
2．利息計(jì)算方法:(1)按期計(jì)息時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)期均在期中支用，按半期計(jì)息，其后各期按全期計(jì)息;還款當(dāng)期按期末償還，按全期計(jì)息。每期應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式為:
每期應(yīng)計(jì)利息=(期初借款本息累計(jì)+本期借款÷2)×利率
(2)等額償還本金和利息總額的計(jì)算公式:
式中 A——每期的還本付息額;
IC ——寬限期末固定資產(chǎn)投資和開發(fā)產(chǎn)品成本的借款本金或本息與初始經(jīng)營(yíng)資金借款本金之和;
I——期利率;
n——貸款方要求的借款償還時(shí)間 (由還款期開始計(jì)算)。
等額還本付息中各期償還的本金和利息不等，償還的本金部分將逐期增多，支付的利息部分將逐期減少，其計(jì)算公式為:
每期支付利息=期初本金累計(jì)×期利率
每期償還本金=A-每期支付利息
期初本金累計(jì)=Ic -本期以前各期償還本金累計(jì)
(3)等額還本，利息照付計(jì)算公式:
式中A’t ——第z期還本付息額。
等額還本，利息照付:各期之間的本金及利息之和是不等的，償還期內(nèi)每期償還的本金額是相等的，利息將隨本金逐期償還而減少。其計(jì)算公式為:
每