素的臨界值組合顯示項目的風(fēng)險程度。不確定性因素臨界值的分析計算可以采用列表或圖解的方法。通常可進行臨界點分析的因素有:
一、最低售價和最低銷售量、最低租金和最低出租率。售價和銷售量是房地產(chǎn)項目重要的不確定性因素，能否在預(yù)定的價格下銷售出預(yù)想的數(shù)量，通常是房地產(chǎn)項目成敗的關(guān)鍵。最低售價是指房地產(chǎn)項目產(chǎn)品售價下降到預(yù)定可接受的最低盈利水平時的價格，售價低于這一價格時，項目盈利水平將不能滿足預(yù)定的要求。最低銷售量是指在預(yù)定的房屋售價下，要達到預(yù)定的最低盈利水平，所必須達到的銷售量。最低售價與預(yù)測售價之間的差距越大，最低銷售量與房地產(chǎn)產(chǎn)品商品量之間的差距越大，說明房地產(chǎn)項目抗市場風(fēng)險的能力越強。
當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)品以出租為主時，可相應(yīng)進行最低租金和最低出租率的分析。
二、最高土地取得價格。土地費用是影響房地產(chǎn)項目盈利性的重要因素，也是重要的不確定性因素。最高土地價格是指在房地產(chǎn)項目銷售額和其費用不變的條件下，保持預(yù)期收益水平所能承受的最高土地費用。當(dāng)土地費用超過這一價格時，項目將無法獲得足夠的收益。
最高土地取得價格與實際估測的土地價格之間差距越大，最高土地取得價格越高，房地產(chǎn)項目承受土地使用權(quán)價格風(fēng)險的能力就越強。
三、最高工程費用。最高工程費用是指在預(yù)定銷售額下，滿足預(yù)期的項目收益要求所能承受的最高工程費用。當(dāng)土地開發(fā)工程量不大時，最高工程費用是指最高建筑安裝工程費用。最高工程費用與預(yù)測的可能工程費用之間差距越大，說明房地產(chǎn)項目承受工程費用增加風(fēng)險的能力越強。
第六十四條 概率分析是使用概率研究預(yù)測不確定性因素對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益影響的一種定量分析方法，通過分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計算在不同概率條件下房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價指標(biāo)，說明房地產(chǎn)項目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險程度。概率分析的一般步驟為:
一、列出需要進行概率分析的不確定性因素。
二、選擇概率分析使用的經(jīng)濟評價指標(biāo)。
三、分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率。
四、計算在給定的概率條件下經(jīng)濟評價指標(biāo)的累計概率，并確定臨界點發(fā)生的概率。（回篇首）
第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項目方案比選
第六十五條 房地產(chǎn)項目方案比選是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段。對于房地產(chǎn)項目策劃中提出的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案，都要進行經(jīng)濟分析和計算，從中篩選出滿足最低可接受收益率要求的可供比較方案，并對這些方案進行比選。
第六十六條 在進行可供比較方案比選時，應(yīng)注意各方案之間的可比性，遵循費用與效益計算口徑對應(yīng)一致的原則，并根據(jù)項目實際情況，選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟評價指標(biāo)作為比選指標(biāo)。房地產(chǎn)項目通常采用的方案比選指標(biāo)有:
一、差額投資內(nèi)部收益率 (△IRR)。差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。其表達式為:
式中 —— 投資大的方案第t期凈現(xiàn)金流量；
——投資小的方案第t期凈現(xiàn)金流量；
n——開發(fā)經(jīng)營期。
在進行方案比選時，可將上述求得的差額投資內(nèi)部收益率與投資者的最低可接受收益率 （MARR）進行比較，當(dāng)△IRR≥MARR 時，以投資大的方案為優(yōu)選方案;反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。當(dāng)多個方案比選時，首先按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案。 [page]
二、凈現(xiàn)值 (NPV)
NPV
在進行方案比選時，以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案。
三、等額年值(AW)。
在進行方案比選時，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。
第六十七條 當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期相同時，可直接選用差額投資內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值或等額年值指標(biāo)進行方案比選。當(dāng)開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用等額年值指標(biāo)進行比選，如果要采用差
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