目對(duì)文化教育的影響；項(xiàng)目對(duì)社會(huì)環(huán)境的影響。王朝綱（2004）提出的項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)內(nèi)容為：對(duì)與投資項(xiàng)目相關(guān)的利益相關(guān)者的評(píng)價(jià)；對(duì)項(xiàng)目地區(qū)人口生產(chǎn)活動(dòng)社會(huì)組織的評(píng)價(jià)。對(duì)項(xiàng)目的文化可接受性及其預(yù)期受益者需求的一致性的評(píng)價(jià)。徐莉（2003）提出的項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，包括：項(xiàng)目提供的社會(huì)效益。項(xiàng)目的社會(huì)分配效益。項(xiàng)目與社會(huì)環(huán)境、生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)程度。世界銀行（2002）提出的項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系內(nèi)容，包括：社會(huì)多樣性和性別；機(jī)構(gòu)、角色及行為；利益相關(guān)者；參與；社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

　?。ㄈ╉?xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)的研究范式

　　中西方學(xué)者和機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)中采用了不同的研究范式。歐美學(xué)者和機(jī)構(gòu)的社會(huì)分析或社會(huì)影響分析，是以社會(huì)學(xué)為基礎(chǔ)，提出“項(xiàng)目社會(huì)”的理念，因而引入社會(huì)學(xué)家參與分析，應(yīng)用社會(huì)學(xué)的方法進(jìn)行對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)；我國(guó)的項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)，是以經(jīng)濟(jì)學(xué)或技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)作為理論基礎(chǔ)，因而把項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)作為項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的社會(huì)效益分析，項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)成為經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的“附屬品”（陳阿江，2003），表2。


　　商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)的必要性

　　商業(yè)地產(chǎn)，是指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等，其開(kāi)發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營(yíng)模式、以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫(xiě)字樓等房地產(chǎn)形式。


　　MALL(音譯“摩爾”)，被譽(yù)為“商業(yè)地產(chǎn)最高形式”。它起源于歐美，特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣(mài)店和商鋪，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食為一體的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街。在美國(guó)，MALL的消費(fèi)額占消費(fèi)總額的60%多，在歐洲是29%，在日本是17%，在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)是9%。

　　2002年以來(lái)，以大型購(gòu)物中心為代表的城市大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)熱潮席卷了中國(guó)各個(gè)主要城市，呈現(xiàn)前所未有的“井噴”行情。據(jù)中國(guó)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)2005年公布的調(diào)查結(jié)果顯示（見(jiàn)圖1），目前全國(guó)在建及立項(xiàng)的購(gòu)物中心多達(dá)200余家，總面積約3000萬(wàn)平方米，總投資額超過(guò)3000億。目前世界上最大的10個(gè)Shopping Mall中國(guó)就已占有五個(gè)（見(jiàn)表3）。



　　以大型購(gòu)物中心為代表的城市大型商業(yè)設(shè)施開(kāi)發(fā)，對(duì)我國(guó)城市商業(yè)的發(fā)展和城市社會(huì)系統(tǒng)的變遷產(chǎn)生了復(fù)雜而深刻的影響，直接改變了我國(guó)城市商業(yè)的格局和城市發(fā)展空間布局。在促進(jìn)我國(guó)商業(yè)發(fā)展和社會(huì)城市化的同時(shí)，也帶來(lái)了一系列的負(fù)面影響（見(jiàn)表4）。從投資項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)理論和我國(guó)構(gòu)建和諧社會(huì)國(guó)家發(fā)展目標(biāo)的角度看，目前我國(guó)城市商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中存在著顯著的不和諧現(xiàn)象，有必要開(kāi)展城市商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)工作。



　　商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)體系

　　從項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)理論的發(fā)展，以及建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)需要的角度看，結(jié)合我國(guó)實(shí)際，構(gòu)建科學(xué)的外資商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)體系，具有十分重要的意義。

　　商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)應(yīng)當(dāng)從以人為本的原則出發(fā)，設(shè)計(jì)評(píng)估內(nèi)容和指標(biāo)體系。具體評(píng)估內(nèi)容包括：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)影響分析、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與所在地區(qū)的社會(huì)適應(yīng)性分析和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析。

　　(一)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)影響

　　商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)影響分析（Social impact analysis,簡(jiǎn)稱SIA）,旨在分析預(yù)測(cè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能產(chǎn)生的正面影響(通常稱為社會(huì)效益)和負(fù)面影響。其主要內(nèi)容有：

　　商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)居民收入的影響。分析預(yù)測(cè)由于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)

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