一、房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險管理理論
1、風(fēng)險管理的相關(guān)定義
根據(jù)風(fēng)險理論的研究，風(fēng)險的一般定義是人們對未來行為的不確定性而可能引致的后果與預(yù)定目標(biāo)發(fā)生的負(fù)偏離。在房地產(chǎn)投資的范疇內(nèi)，風(fēng)險專指投資主體在項目開發(fā)的整個過程中將遭受損失的可能性和后果程度。風(fēng)險管理就是針對該可能性和產(chǎn)生的后果進(jìn)行的分析、評估、預(yù)防、控制等過程。
2、房地產(chǎn)項目開發(fā)中風(fēng)險管理的意義
(1)風(fēng)險管理為全面、合理地處置風(fēng)險提供了可能性。風(fēng)險管理基于風(fēng)險識別衡量和科學(xué)分析，使其既能夠為風(fēng)險損失的出現(xiàn)與衡量提供科學(xué)、準(zhǔn)確的計算基礎(chǔ)，正確識別、衡量風(fēng)險，為管理、處置風(fēng)險提供科學(xué)決策基礎(chǔ)；又能夠用科學(xué)、系統(tǒng)的方法，對各種風(fēng)險對策的成本及效益加以比較，從而得到各種對策的最佳組合。
(2)風(fēng)險管理能夠促進(jìn)房地產(chǎn)投資主體決策的科學(xué)化、合理化，減少決策的風(fēng)險性。風(fēng)險管理利用科學(xué)系統(tǒng)的方法，管理和處置各種風(fēng)險，有利于投資主體減少和消除經(jīng)營風(fēng)險、決策失誤風(fēng)險等。其實施措施可以將損失減少到最低限度，或在損失發(fā)生后及時合理地得到經(jīng)濟(jì)補償，這就直接或間接地減少了企業(yè)的費用支出，從而保障了投資者收益目標(biāo)的實現(xiàn)。
(3)風(fēng)險管理有利于房地產(chǎn)開發(fā)商增強風(fēng)險意識，從被動成為主動管理型，為項目開發(fā)提供安全的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境。
二、房地產(chǎn)項目投資開發(fā)中的風(fēng)險識別
1、項目開發(fā)風(fēng)險的來源
按照房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程來說，風(fēng)險分別來自于以下幾個階段。
(1)開發(fā)場地選址階段
項目對位置極為敏感，成功地開發(fā)離不開準(zhǔn)確的選址。例如商業(yè)用地不能拿來當(dāng)住宅用地；能否正確地評估某地塊的價值也具有很大的不確定性；另外還可能牽涉到拆遷、安置、補償及“七通一平”等很多方面的問題，各種不確定或隨機因素很多，一旦處置不當(dāng)將會造成整個項目的拖延甚而流產(chǎn)。
(2)項目融資階段
通常開發(fā)商都需要從銀行或者其他金融機構(gòu)進(jìn)行融資，而貸款利率的變化趨勢難以預(yù)料，資金的使用成本即利息支出對開發(fā)商的最終利潤影響極大。此外，開發(fā)商通常采用在樓宇/項目開發(fā)到一定階段開始預(yù)售，以預(yù)售款將余下樓盤項目開發(fā)完畢，但該過程中一旦遭遇預(yù)售款無法到位，就會因資金短缺而面臨困境。
(3)項目建設(shè)階段
這期間主要存在成本、工期以及承包商違約等風(fēng)險。
(4)租售階段
較小的租金或售價變化，也會對開發(fā)商的收益有大的影響。而通常租金售價的趨勢難以準(zhǔn)確的估算；客戶支付水平、選擇偏好等因素也使得項目的租售期具有不穩(wěn)定性。
2、風(fēng)險種類
房地產(chǎn)項目的風(fēng)險主要屬于經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的，如商業(yè)風(fēng)險、金融風(fēng)險、購買力風(fēng)險等。
(1)商業(yè)風(fēng)險
該風(fēng)險指某一特定的項目運營失敗的可能性?，F(xiàn)實中的商業(yè)風(fēng)險主要集中在兩個方面：其一是管理，確定和收取租金、物質(zhì)設(shè)施的維護(hù)與更新、控制運營費用都是其關(guān)鍵變量。其二為市場變化，如地區(qū)人口結(jié)構(gòu)、交通便利性、競爭者等等。
(2)經(jīng)營風(fēng)險
經(jīng)營性風(fēng)險是由于經(jīng)營決策上的失誤造成實際經(jīng)營結(jié)果偏離期望值的可能性。房地產(chǎn)項目開發(fā)中的經(jīng)營風(fēng)險主要取決于房地產(chǎn)市場的特點，開發(fā)經(jīng)營的條件以及投資者的決策水平，經(jīng)營者的管理能力。
(3)購買力風(fēng)險
購買力風(fēng)險又稱通貨膨脹風(fēng)險，是由于通貨膨脹、貨幣貶值給投資者帶來實際收益水平下降的風(fēng)險。開發(fā)投資回收期越長，房地產(chǎn)投資購買力風(fēng)險越大。
(4)變現(xiàn)風(fēng)險
房地產(chǎn)項目是不動產(chǎn)，無法由需求弱的地方轉(zhuǎn)移到需求強的市場去。同時它的投資周期和使用周期長、價值量大、占用資金多、談判時間長、交易費用高，這些因素均影
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