【摘要】 從工程實踐出發(fā)，通過分析影響房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標采購效果的因素，提出提高工程采購效果的相應辦法。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 招標 采購 效果
一、引言
工程招標采購是工程項目建設(shè)中進行成本控制和選擇優(yōu)秀承包商主要手段，一直以來，工程招標采購在房地產(chǎn)項目開發(fā)中起著重要作用。特別是近年來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進行，房地產(chǎn)市場正逐步向以高性價比產(chǎn)品進行競爭的買方市場過渡，市場價值的理性回歸使得各房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭發(fā)展戰(zhàn)略也隨之發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，正逐步從產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略調(diào)整為以提高產(chǎn)品品質(zhì)和有效降低成本為主的發(fā)展戰(zhàn)略，而這一戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變也對其執(zhí)行的主要手段——工程招標采購提出了更高的要求。
工程招標采購的目標效果是通過競爭報價降低和鎖定成本并確定優(yōu)秀的承包商，而承包商的確定也意味著工程建設(shè)的質(zhì)量和進度也隨之大體鎖定，因為，優(yōu)秀的承包商一般都是施工技術(shù)經(jīng)驗豐富，管理成熟、市場信譽良好的某一工程建設(shè)領(lǐng)域的佼佼者，一經(jīng)選定，工程竣工后的質(zhì)量和進度都是可以預期的。但在實際操作中，這樣的采購效果并不是總能夠達到，從竣工后的反饋情況看（在排除非正常事件干擾的情況下），那些效果較差的招標采購項目――質(zhì)量、進度達不到合同要求以及成本被突破，往往是在招投標采購的諸多環(huán)節(jié)上出現(xiàn)了問題，從而造成在成本鎖定或是承包商的確定上出現(xiàn)了偏差所致。
本文從工程實踐出發(fā)，對影響招標采購效果的各因素進行逐一探討，分析產(chǎn)生偏差的原因，并提出相應解決辦法，從而達到提高工程招標采購效果的目的。
二、提高工程招標采購效果的對策
1、詳盡而準確的技術(shù)標準
詳盡而準確的技術(shù)標準是提高工程招標采購效果的基礎(chǔ)保證。
房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程發(fā)包體系上大多是總分包的方式，即工程的主體部分由土建安裝總包單位中標承包，其它專業(yè)性較強的分包工程如鋁合金門窗、外保溫系統(tǒng)、干掛石材、防腐木工程等由建設(shè)方進行指定分包。由于土建安裝總包項目在材料、人工、機械組成上較為透明和普遍，設(shè)計圖紙就可充分表達招標的技術(shù)要求。而對于專業(yè)性很強、特別是采用非常規(guī)標準的分包工程，如果沒有經(jīng)過充分研究及深化設(shè)計，僅僅依靠設(shè)計院的建筑設(shè)計圖紙，是不能準確而全面說明技術(shù)要求的，例如在鋁合金門窗的設(shè)計圖紙中，一般設(shè)計院僅能表現(xiàn)出設(shè)計的尺寸，其它方面則參考指定圖集，但圖紙和圖集對于門窗的組成，如鋁合金型材、玻璃、五金、填縫膠的規(guī)格、品牌要求、產(chǎn)地、等級等，則缺乏足夠的說明，同時對于具體的連接節(jié)點也往往不夠明確。如果在此基礎(chǔ)上未經(jīng)研究深化就進行投標報價，則會造成各投標單位按照不一致的技術(shù)標準競價，在以最低價為評標原則的情形下，投標單位為競標成功，往往會采取質(zhì)量較低標準的競標方案，而這樣選擇中標單位的施工后果就是項目質(zhì)量達不到要求，采購的目標效果自然也就不能達到。
對于此類專業(yè)性很強或非標工程的工程采購，在技術(shù)標準的準備上，可采取以下方法：
首先，組織相關(guān)設(shè)計人員、技術(shù)人員、材料人員對標的項目進行材料標準研究、性能研究等，此類研究必須建立在充分市場調(diào)研和保證品質(zhì)效果的基礎(chǔ)上，在經(jīng)過詳細技術(shù)經(jīng)濟論證比選后，確定相應的技術(shù)要求。而對于節(jié)點深化設(shè)計方面的問題，若自身設(shè)計力量的不足，可借助投標單位的專業(yè)能力通過一輪技術(shù)方案評比來確定，由于投標單位具有豐富的專業(yè)技術(shù)和經(jīng)驗，借助他們的力量，往往能起到事半功倍的效果。除了上述的圖文表達外，為了更為明確，還要組織競標單位按圖文要求制作標的物樣品并進行送樣，通過送樣評比及封樣，確定競標的實樣標準。這樣，在既有圖文要求又有實樣標準的情
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