1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素分析
　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)一般按風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源、投資階段或風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行分類，本文根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的不同特點(diǎn)，按照風(fēng)險(xiǎn)的屬性進(jìn)行分類。
　?。?）宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
　　政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。指發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)、工潮和社會(huì)動(dòng)蕩等社會(huì)性政治事件給項(xiàng)目開發(fā)帶來(lái)的可能經(jīng)濟(jì)損失；社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)環(huán)境包括社會(huì)安定情況、風(fēng)俗習(xí)慣、公眾素養(yǎng)等。產(chǎn)品不適合當(dāng)?shù)丨h(huán)境，會(huì)面臨消費(fèi)者不認(rèn)可的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度等。經(jīng)濟(jì)停滯，則房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條；政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。主要包括土地、住房、金融、稅收、城市規(guī)劃、環(huán)保等政策，政策因素會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)層面。
　　（2）區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
　　區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)的劃分，以及近臨地區(qū)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和各類設(shè)施的變化會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)影響；周邊設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)。城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用沒(méi)施的配套情況直接影響業(yè)主的生產(chǎn)生活，給項(xiàng)目帶來(lái)可能風(fēng)險(xiǎn)；環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)。包括空氣污染、噪音污染、水污染等；自然風(fēng)險(xiǎn)。指客觀存在的惡劣自然條件、惡劣氣候等可能給項(xiàng)目構(gòu)成的威脅。如超標(biāo)準(zhǔn)洪水、暴雨、地震、颶風(fēng)等。
　?。?）土地風(fēng)險(xiǎn)
　　土地自然屬性風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于地塊的工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件及地下埋藏物等的不確定性；征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)。取得土地使用權(quán)之后，大量的拆遷、安置和補(bǔ)償工作，涉及許多法律和社會(huì)問(wèn)題，孕育著風(fēng)險(xiǎn)。
　?。?）資金風(fēng)險(xiǎn)
　　資金充足性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金有巨額需求，融資渠道成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要制約；利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要籌資渠道，利率的變化對(duì)項(xiàng)目成本影響較大。利率變化對(duì)市場(chǎng)需求也有較大影響，利率過(guò)高，將削弱居民購(gòu)買力。
　?。?）設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)
　　先進(jìn)性風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念落后、設(shè)計(jì)不新穎、技術(shù)工藝陳舊，會(huì)使企業(yè)承受設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)；適用性風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)分強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)性，忽視適用性，會(huì)冒不為消費(fèi)者接受的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)中過(guò)分強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的技術(shù)性、可靠性、適用性，會(huì)承擔(dān)工程造價(jià)過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)。
　　（6）工程風(fēng)險(xiǎn)
　　發(fā)包風(fēng)險(xiǎn)。包括招標(biāo)模式風(fēng)險(xiǎn)、承包方式風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)包合同風(fēng)險(xiǎn)和工程索賠風(fēng)險(xiǎn)；工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目管理者未按規(guī)定程序?qū)嵤┵|(zhì)量控制，承包商施工方法不當(dāng)，技術(shù)落后，偷工減料等會(huì)影響項(xiàng)目質(zhì)量。三是工期拖延風(fēng)險(xiǎn)。工期拖延會(huì)錯(cuò)過(guò)最佳租售時(shí)機(jī)，增加管理費(fèi)用，提高工程成本。
　?。?）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
　　市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)。需求是影響房地產(chǎn)銷售的關(guān)鍵因素，需求的大小是相對(duì)應(yīng)供給量而言的，供給增加，需求減少，銷售就會(huì)遇到困難；價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)品定價(jià)高則單位面積收益高，但過(guò)高的售價(jià)，會(huì)嚴(yán)重影響銷售。
　　2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)處理對(duì)策
　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)具有系統(tǒng)性、關(guān)聯(lián)性和多樣性的特點(diǎn)。在處理項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，必須對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行認(rèn)真分析，綜合評(píng)價(jià)，采取相應(yīng)防范和控制措施。
　?。?）風(fēng)險(xiǎn)回避
　　對(duì)風(fēng)險(xiǎn)大的項(xiàng)目主動(dòng)放棄，中斷風(fēng)險(xiǎn)源，遏制風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生。風(fēng)險(xiǎn)回避是一種消極的風(fēng)險(xiǎn)防范策略，在回避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也放棄了獲利的可能，因此不宜普遍采用。一般來(lái)說(shuō)，只有在面臨災(zāi)害性風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)程度特別高或風(fēng)險(xiǎn)程度雖不算太高，但獲利也不太理想的情況下，才使用風(fēng)險(xiǎn)回避策略。比如在污染企業(yè)附近開發(fā)住宅項(xiàng)目會(huì)冒很大風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)放棄該項(xiàng)目或?qū)嵤┢渌娲桨浮?
　?。?）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
　　風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移不放棄或中止帶有風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)活動(dòng)，但將風(fēng)險(xiǎn)可能導(dǎo)致的損失和法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁他人承擔(dān)，從而達(dá)到降低自身?yè)p失程度的目的。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移分為三種類型：一是契約

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