業(yè)產(chǎn)品的流程有著很大差別，房地產(chǎn)供應鏈的構建不同于制造業(yè)的供應鏈。一般工業(yè)產(chǎn)品的流程是鏈狀的、單向的；而房地產(chǎn)產(chǎn)品的信息鏈與價值鏈很特殊，開發(fā)公司內(nèi)部并沒有物流的移動，信息與價值的傳遞都是內(nèi)部與外部進行雙向的交換，呈星狀發(fā)散（收斂）的。
房地產(chǎn)企業(yè)的土地決策、規(guī)劃設計、施工管理、市場推廣、物業(yè)管理幾個方面的系統(tǒng)應該是一種并行系統(tǒng)，開發(fā)商從一開始就必須考慮從定位、概念、開發(fā)、銷售到物業(yè)管理的項目全生命周期的所有因素，包括成本、品質、進度和用戶需求。在這種并行工程環(huán)境中，與新項目有關的設計、建設、銷售、物業(yè)管理等工作基本上是協(xié)同進行的，各個階段的信息必須相互可交流、可反饋。因此，供應鏈的構建受到各方的影響?；诜康禺a(chǎn)本身的發(fā)展特點和國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的獨特發(fā)展模式，目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應鏈管理主要體現(xiàn)為基于其核心競爭力的供應鏈內(nèi)部集成，如圖 1 所示。
在這種模式下，開發(fā)商作為房地產(chǎn)全程運作的資源整合者，通過其內(nèi)部相關部門來獲取外部供應鏈企業(yè)的資金流、物流與信息流，并在其企業(yè)內(nèi)部形成對于“三流”的集成，通過內(nèi)部集成，將原本難以構建的外部的供應鏈以另一種形式在開發(fā)企業(yè)內(nèi)部形成。這種模式對于開發(fā)商的資源整合能力提出了很高的要求，開發(fā)商將以“集成制造商”的身份代表供應鏈中的若干企業(yè)來面對客戶，因此有效地協(xié)同供應鏈中的企業(yè)保持共同的客戶目標將在很大程度上避免重復勞動，并提高客戶滿意度，積極地與相關企業(yè)結成合作伙伴或者戰(zhàn)略聯(lián)盟是開發(fā)商實施其橫向一體化的發(fā)展戰(zhàn)略的有效途徑。
4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合伙模式
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略合作伙伴主要包括供應商、設計商、承建商等。
4.1 材料/設備供應商
建筑材料及設備供應商是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設過程中的重要合作伙伴。一般來說，建安費用占房地產(chǎn)開發(fā)總成本的 30～50%，而建筑材料及設備采購費占建安費用的50～60%，即占整個項目開發(fā)總成本的 20～30%，這部分費用的有效控制對于項目整體開發(fā)成本的控制具有重要作用，而且建材、設備的供貨周期對于項目的工期控制，品質及售后服務對于項目的質量控制也都有重要影響，通過合伙，開發(fā)商可以更好地控制項目成本、工期及質量。對于供應商，與開發(fā)商建立并維持合伙關系，可以獲得穩(wěn)定的產(chǎn)品需求，同時借助開發(fā)商項目的實物廣告以及其它宣傳途徑，增加商業(yè)機會，擴大營銷渠道。
從產(chǎn)業(yè)科學的角度分析，房地產(chǎn)業(yè)與建材業(yè)應該是對接完整的天然的上下游產(chǎn)業(yè)關系，然而目前，我國建材業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)兩個產(chǎn)業(yè)鏈之間消耗著 26.8%的流通成本。建材產(chǎn)品從廠家到工地要經(jīng)過批發(fā)商、零售商、設計單位、施工方、包工頭、地產(chǎn)公司等六七個環(huán)節(jié)，減緩了兩個產(chǎn)業(yè)之間的信息流通，并導致信息損失和失真。我國大部分開發(fā)商現(xiàn)有的采購模式都存在上述弊端，與供應商之間的中間環(huán)節(jié)過多，這樣采購成本增加，采購周期延長，材料及設備質量也難以得到保障。
近兩年，在線集團采購已逐步成為廣大開發(fā)商和供應商樂于接受的一種新興的房地產(chǎn)采購模式，一方面集團采購可以擴大采購量形成規(guī)模采購以降低采購單價，進而降低原材料成本；另一方面在線采購能夠擴大選擇范圍，減少采購流程，縮短采購周期。2000 年 10 月，萬科集團推出 A-housing.com在線采購平臺就是上述模式的一個典型代表，其采購模式從本質上來說就是一種基于網(wǎng)絡平臺的開發(fā)商與供應商合伙模式，如圖 2 所示。
2000 年，中房和建設部住宅產(chǎn)業(yè)促進中心也分別建設了專門的建材交易平臺，以推動網(wǎng)上采購的發(fā)展。2002 年 11 月，國際建材物流與采購聯(lián)盟成立，這是一個裝飾建材聯(lián)合采購營銷網(wǎng)絡，由建材生產(chǎn)商、銷售商、房地產(chǎn)開發(fā)商和建
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