房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析與其他領(lǐng)域的投資并沒(méi)有本質(zhì)上的區(qū)別，作為投資，都是為了獲取最大投資收益。由于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)發(fā)展的局限性，市場(chǎng)的諸多不確定因素：投資周期長(zhǎng)、不確定性和風(fēng)險(xiǎn)程度高；市場(chǎng)供給缺乏彈性；市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性；市場(chǎng)消費(fèi)的層次性和發(fā)展性等等。我們?cè)谶M(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資分析時(shí)，需要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況，根據(jù)市場(chǎng)因素、經(jīng)濟(jì)因素等多方面的分析，做到項(xiàng)目決策的可行性、可操作性。
一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，從提出到完成都必須經(jīng)過(guò)以下幾個(gè)階段：項(xiàng)目的設(shè)想、機(jī)會(huì)分析、可行性分析、投資決策、實(shí)施和總結(jié)。
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期的各階段中，從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)想的提出到項(xiàng)目的評(píng)估決策是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的核心，這一階段工作的好壞直接影響到項(xiàng)目整體目標(biāo)的完成。－般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個(gè)方案，而是同時(shí)分析多個(gè)方案，有時(shí)幾個(gè)方案都可能是可行的，而且都很具有吸引力。要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場(chǎng)、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問(wèn)題，綜合評(píng)價(jià)，合理取舍。項(xiàng)目的可行性分析是一個(gè)項(xiàng)目決策分析的基礎(chǔ)，并為項(xiàng)目的投資決策分析提供充分的依據(jù)。
當(dāng)我們準(zhǔn)備進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)，雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目有很多種類，但項(xiàng)目的開發(fā)決策流程是大致相同的，一般包括以下幾個(gè)步驟：
1、開發(fā)項(xiàng)目的選定
項(xiàng)目要圍繞著市場(chǎng)轉(zhuǎn)，市場(chǎng)決定項(xiàng)目，能否通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研準(zhǔn)確把握市場(chǎng)的動(dòng)向和發(fā)展趨勢(shì)，已成為項(xiàng)目選擇的思考重點(diǎn)。
在選擇開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，我們首先是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的初步設(shè)想狀況，對(duì)城市總體規(guī)劃、周邊環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)及走勢(shì)、各類物業(yè)的市場(chǎng)狀況等因素進(jìn)行全面分析了解。根據(jù)地塊的自然條件、經(jīng)濟(jì)條件及市場(chǎng)特性等多方面的分析，確定具體的項(xiàng)目選址以及該地塊最合適的開發(fā)用途，比如是建商場(chǎng)、寫字樓還是住宅、公寓等。
在確定項(xiàng)目所要開發(fā)的物業(yè)類型后，就需對(duì)擬開發(fā)的目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行特定的市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)，進(jìn)一步把握同類物業(yè)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)及走勢(shì)，市場(chǎng)潛力如何，競(jìng)爭(zhēng)性的項(xiàng)目有多少，特點(diǎn)是什么，成交量有多少；市場(chǎng)的容量估計(jì)；通過(guò)分析各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的特點(diǎn)，明確擬開發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也就是我們常說(shuō)的賣點(diǎn)。以此為基礎(chǔ)，對(duì)物業(yè)類型進(jìn)行進(jìn)一步的市場(chǎng)細(xì)分；確定擬開發(fā)項(xiàng)目的具體市場(chǎng)定位及目標(biāo)客戶，比如寫字樓是面向國(guó)際化大公司，還是SOHO一族；住宅樓是面向商界精英，還是白領(lǐng)或工薪階層等等;以及進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)和方式 。
2，開發(fā)方案的選擇與確定
在根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的客觀分析，確定了擬開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)類型，物業(yè)目標(biāo)客戶后，需要對(duì)目標(biāo)客戶的需求狀況、購(gòu)買行為、購(gòu)買能力等方面進(jìn)行詳細(xì)的分析，按照分析的結(jié)論，結(jié)合項(xiàng)目自身資源條件，構(gòu)思項(xiàng)目建設(shè)方案。是采用高層還是多層，是采取何種建筑風(fēng)格：歐陸風(fēng)情還是南美情調(diào)，現(xiàn)代風(fēng)格或古典情懷等等。在確定項(xiàng)目建設(shè)方案的同時(shí)，根據(jù)地塊的建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定以及市場(chǎng)分析的指標(biāo)，確定項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模（總建筑面積、配套設(shè)施面積、綠化面積、車位數(shù)量等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)）和開發(fā)建設(shè)周期。
3、對(duì)總收入或銷售總額的估計(jì)
這一階段最主要的工作是銷售策劃及銷售方案的擬定。根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，了解市場(chǎng)的供應(yīng)量，租、售價(jià)水平，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的價(jià)格趨勢(shì)的分析預(yù)測(cè)，綜合考慮市場(chǎng)的心理預(yù)期、擬開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的定價(jià)分析，以及對(duì)銷售周期的客觀預(yù)測(cè)。這樣才可以得到合理的項(xiàng)目銷售收入，估計(jì)出實(shí)現(xiàn)銷售收入的銷售周期。
4、項(xiàng)目開發(fā)總成本的分析
正確的估算項(xiàng)目總投資成本，是進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析的可靠依據(jù)，通常項(xiàng)目的開發(fā)成本主要包括：
A土地費(fèi)用：