關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范
房地產(chǎn)投資由于牽涉的人、財(cái)、物數(shù)量巨大且是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，所以風(fēng)險(xiǎn)防范在房地產(chǎn)投資中顯得尤為重要?？茖W(xué)的風(fēng)險(xiǎn)防范，能有效地降低風(fēng)險(xiǎn)損失，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
１ 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述
１．１ 風(fēng)險(xiǎn)的概念
風(fēng)險(xiǎn)是由于可能發(fā)生的事件，造成實(shí)際結(jié)果與主觀預(yù)料之間的差異，并且這種結(jié)果可能伴隨某種損失的產(chǎn)生。衡量風(fēng)險(xiǎn)大小的一個(gè)變量是風(fēng)險(xiǎn)量，可被定義為：
Ｒ＝ｆ（ｐ，ｑ）
式中，Ｒ為風(fēng)險(xiǎn)量；ｐ為風(fēng)險(xiǎn)事件可能發(fā)生的頻率；ｑ為風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生對(duì)目標(biāo)的影響程度（損失量）。
風(fēng)險(xiǎn)的量化具有很大的主觀性，與人的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以及對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的預(yù)測(cè)能力和其后果的控制能力有關(guān)。
描述風(fēng)險(xiǎn)量大小的一種形象方法是風(fēng)險(xiǎn)坐標(biāo)，它分別以風(fēng)險(xiǎn)的兩個(gè)特征值即風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率和風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生導(dǎo)致對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的影響程度（損失量大小）為縱、橫坐標(biāo)（見圖１）。
１．２ 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)
（１）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)存在的客觀性與普遍性。所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目都存在風(fēng)險(xiǎn)，它不以任何人的意志為轉(zhuǎn)移。因此管理者越來越重視對(duì)風(fēng)險(xiǎn)存在和發(fā)生的條件進(jìn)行研究，以降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率，減少損失程度，但不可能完全消除風(fēng)險(xiǎn)。
（２）某一具體風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的偶然性與大量風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的必然性。任一具體風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生是諸多風(fēng)險(xiǎn)因素和其他因素共同作用的結(jié)果，是一種隨機(jī)現(xiàn)象，但風(fēng)險(xiǎn)事故的發(fā)生是必然的。通過對(duì)大量風(fēng)險(xiǎn)事故資料的統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)其呈現(xiàn)出明顯的運(yùn)動(dòng)規(guī)律。這就使人們有可能用概率統(tǒng)計(jì)及其他現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)分析方法去計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和損失程度，從而加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制。
（３）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的可變性。在房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程中，有些風(fēng)險(xiǎn)會(huì)得到控制，有些風(fēng)險(xiǎn)會(huì)發(fā)生并得到處理，同時(shí)在其每個(gè)階段又可能產(chǎn)生新的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在大型項(xiàng)目中，由于風(fēng)險(xiǎn)因素眾多，其可變性更加明顯。
（４）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的多樣性和多層次性。大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、規(guī)模大、涉及范圍廣、風(fēng)險(xiǎn)因素?cái)?shù)量多且種類繁雜，致使在全壽命周期內(nèi)面臨的風(fēng)險(xiǎn)多種多樣，而且大量風(fēng)險(xiǎn)因素之間的內(nèi)存關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，各風(fēng)險(xiǎn)因素之間以及與外界因素交叉影響又使風(fēng)險(xiǎn)顯示出多層次性。
２ 我國(guó)房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀分析和風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)
近幾年來，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷增加，銷售價(jià)格不斷攀升。國(guó)家通過各種方法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，以期投資結(jié)構(gòu)合理、穩(wěn)定房?jī)r(jià)和市場(chǎng)健康發(fā)展。特別是２００６年以來，以“國(guó)六條”為標(biāo)志的中國(guó)第二輪房地產(chǎn)調(diào)控啟動(dòng)之后，我國(guó)城市房?jī)r(jià)漲幅并未繼續(xù)回落路線，反而出現(xiàn)反彈趨勢(shì)。２００６年５月份，國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)１１個(gè)省會(huì)級(jí)城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)見表１。
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字來看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)依然熱度不減。我國(guó)商品房空置１．２２億ｍ２，空置率大幅增加。而這種投資增幅和高空置率、高房?jī)r(jià)的存在，加大了我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。
３ 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范
對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資進(jìn)行具體分析后，就應(yīng)該考慮對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范，以減少損失的發(fā)生頻率和降低預(yù)期損失。本節(jié)分別從企業(yè)微觀和政府宏觀角度提出風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策。
３．１ 企業(yè)方面的風(fēng)險(xiǎn)防范
３．１．１ 投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)防范
投資決策階段需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素最多，風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目成敗的影響也最為關(guān)鍵。因此，建議企業(yè)做好以下幾方面的工作：
（１）高度重視可行性研究，確保投資決策的正確性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊(duì)伍，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，充分掌握影響項(xiàng)目投資的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境資料，并且對(duì)此加以分析和綜合，建立一個(gè)龐大的信息系統(tǒng)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，從而通過科學(xué)預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，選擇適宜的投資項(xiàng)目類型、投資區(qū)位和開
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