摘 要:房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的存在始終對(duì)企業(yè)和項(xiàng)目構(gòu)成威脅。一個(gè)企業(yè)要想發(fā)展壯大,開發(fā)項(xiàng)目要想獲得成功,必須做好風(fēng)險(xiǎn)管理工作。文章就如何有效地防范與處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn),并控制住已預(yù)測(cè)和識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)因素,對(duì)已發(fā)生的損失采取及時(shí)有效的補(bǔ)救措施,以達(dá)到減少事故頻率和損失幅度、保障項(xiàng)目順利進(jìn)行的措施進(jìn)行了分析闡述。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 投資 風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)是基于客觀存在的分布,而防范則是基于主觀的判斷,如果主客觀一致,即可判定預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn),從而可以有效地防范風(fēng)險(xiǎn)。既然風(fēng)險(xiǎn)是在給定情況下存在的可能結(jié)果間的差異,那么人們就有可能憑經(jīng)驗(yàn)推斷出發(fā)生的規(guī)律和概率。雖然這些規(guī)律和概率并非一成不變,但通過一定時(shí)期內(nèi)的觀察,可判斷出其大致規(guī)律,從而可以有意識(shí)地采取一些預(yù)防手段來防范。
房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范與處理的基本方法可分為控制型和財(cái)務(wù)型兩大類?？刂菩头椒ㄊ潜苊狻⑾蜏p少意外事故發(fā)生的機(jī)會(huì)、限制已發(fā)生損失繼續(xù)擴(kuò)大的一切措施。重點(diǎn)在于改變引起房地產(chǎn)項(xiàng)目意外事故和擴(kuò)大損失的各種條件。財(cái)務(wù)型方法是在實(shí)施控制型方法后,對(duì)無法控制的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)所做的財(cái)務(wù)安排,這一類方法的核心是將消除和減少風(fēng)險(xiǎn)的成本均勻地分布在一定時(shí)期內(nèi),以便減少因隨機(jī)性的巨大損失發(fā)生而引起財(cái)務(wù)上的波動(dòng)。通過財(cái)務(wù)處理,可以把風(fēng)險(xiǎn)成本降低到最低程度。
一、風(fēng)險(xiǎn)回避
房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和衡量,發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目活動(dòng)可能帶來風(fēng)險(xiǎn)損失時(shí),事先就避開風(fēng)險(xiǎn)源或改變行為方式,主動(dòng)放棄或拒絕實(shí)施這些可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失的項(xiàng)目活動(dòng),以消除風(fēng)險(xiǎn)隱患。就風(fēng)險(xiǎn)的一般意義而言,風(fēng)險(xiǎn)回避是處理房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最強(qiáng)有力、最徹底的手段,是一種完全自足型的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù),即有效的回避措施可以在房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生之前完全消除其給開發(fā)商造成某種損失的可能,而不再需要實(shí)施其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施,但這些措施只能起到減少損失的發(fā)生概率或減輕損失的嚴(yán)重程度,或在損失發(fā)生后予以一定補(bǔ)償?shù)淖饔谩?
風(fēng)險(xiǎn)回避雖然能有效地消除風(fēng)險(xiǎn)源,避免可能產(chǎn)生的潛在損失或不確定性,但其在房地產(chǎn)實(shí)際開發(fā)運(yùn)作中的應(yīng)用也具有很大的局限性:
1.風(fēng)險(xiǎn)回避只有在開發(fā)商對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事件的存在與發(fā)生、對(duì)損失的嚴(yán)重性完全確定時(shí)才具有意義,而一般開發(fā)商不可能對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中所有的風(fēng)險(xiǎn)都能進(jìn)行準(zhǔn)確識(shí)別和衡量。
2.由于風(fēng)險(xiǎn)回避措施通常與放棄某項(xiàng)開發(fā)活動(dòng)相聯(lián)系,這雖然使開發(fā)商遭受損失的可能性降為零,但同時(shí)也使其失去獲得相關(guān)收益的可能性。
3.避免某種房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不可能實(shí)現(xiàn)或采用風(fēng)險(xiǎn)回避措施在經(jīng)濟(jì)上是不合理的。房地產(chǎn)項(xiàng)目中潛在著的各種經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn),如社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性、氣候異常等都是難以回避的。
4.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)無處不在,有時(shí)避開了某一種風(fēng)險(xiǎn)卻又可能導(dǎo)致另外一種或幾種新的風(fēng)險(xiǎn),不同的開發(fā)方案具有不同的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生,避不勝避。
雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避具有上述種種局限性,從某種意義上講是一種消極的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理措施,不宜大量采用,但其在以下兩種情況仍不失為一種防范與處理房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的恰當(dāng)方式,可使開發(fā)商受損的可能性為零:第一,某種特定房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和所導(dǎo)致的損失程度十分大且不能被轉(zhuǎn)移或分散。第二,應(yīng)用其他風(fēng)險(xiǎn)處理方法不能處理或成本超過其產(chǎn)生的效益。另外,在實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)回避時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)商最好在開發(fā)項(xiàng)目的決策階段就做出是否運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)回避管理措施的決策,同時(shí),還必須首先確定需要回避的風(fēng)險(xiǎn)范圍,盡可能準(zhǔn)確進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與衡量,并將其與其他風(fēng)險(xiǎn)處理方法進(jìn)行優(yōu)劣比較,這是運(yùn)用房地產(chǎn)項(xiàng)目
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