風(fēng)險(xiǎn)回避措施的前提。在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目活動(dòng)中,開發(fā)商常用的風(fēng)險(xiǎn)回避措施有:一是放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng);二是改變房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)的性質(zhì)、地點(diǎn)或工作方法。

　　二、損失控制

　　損失控制是一種主動(dòng)、積極的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。損失控制包括:減少損失發(fā)生的機(jī)會(huì),即損失預(yù)防;降低損失的嚴(yán)重性,即遏制損失加劇兩方面的工作。

　　1.預(yù)防損失。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是指在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前,為了消除或減少可能引致?lián)p失的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素所采取的各種措施,以降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生的概率為目的。在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段,風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防有廣泛應(yīng)用。(1)投資決策階段。在投資決策階段,房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的任務(wù):首先是準(zhǔn)確把握國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì),制定適合自身特點(diǎn)的開發(fā)策略,合理評(píng)價(jià)和選擇開發(fā)投資方案,從根源上消除或減少房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風(fēng)險(xiǎn);其次,要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),建立風(fēng)險(xiǎn)管理組織,高度重視開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理,強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理理論的研究和學(xué)習(xí),加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)損失資料的搜集整理和分析。第三,要健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng),防范風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵是預(yù)先行動(dòng),即主動(dòng)控制,項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段時(shí)間越長(zhǎng),控制風(fēng)險(xiǎn)的成本就越高。(2)前期工作階段。在前期工作階段,為了預(yù)防風(fēng)險(xiǎn),開發(fā)商應(yīng)注意以下幾個(gè)方面:第一,積極與地方政府、各管理部門、金融機(jī)構(gòu)等相關(guān)單位搞好關(guān)系,爭(zhēng)取獲得他們對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的理解、支持和幫助;第二,到當(dāng)?shù)匾?guī)劃、國(guó)土、電力、市政、城市檔案、文物等有關(guān)部門,了解地塊的自然條件及地下埋藏物情況;第三,妥善處理征地、拆遷和安置補(bǔ)償問題,既講原則性,更講靈活性,防止矛盾激化。第四,增強(qiáng)合同意識(shí),認(rèn)真簽訂土地出讓合同、勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)合同、拆遷安置補(bǔ)償合同、資金使用合同。(3)項(xiàng)目建設(shè)階段。在項(xiàng)目建設(shè)階段,風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防的主要措施有:第一,采用系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法。第二,向施工方人員灌輸安全意識(shí),做好現(xiàn)場(chǎng)容易出現(xiàn)危險(xiǎn)事故的預(yù)案工作。第三,及時(shí)協(xié)調(diào)、處理設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、材料設(shè)備供應(yīng)各方及總包與分包之間的關(guān)系和各種矛盾。第四,合理布置施工現(xiàn)場(chǎng)。第五,盡快完成開發(fā)項(xiàng)目,縮短建設(shè)周期,這也是一些小開發(fā)商慣用規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施。(4)租售管理階段。在租售管理階段,為預(yù)防風(fēng)險(xiǎn),開發(fā)商應(yīng)做好如下幾點(diǎn):房地產(chǎn)租售合同應(yīng)由房地產(chǎn)專業(yè)人士起草,并經(jīng)律師或法律工作者審查, 做到合同條款明確、詳盡、合法。定期檢查房地產(chǎn)狀況,發(fā)現(xiàn)和消除現(xiàn)有房地產(chǎn)存在的各種隱患。定期組織建筑物及附屬設(shè)備維修,將隱患消滅在萌芽之中。

　　2.減少損失。減少損失是在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生時(shí)或發(fā)生后,采取的各種降低損失程度,或縮小損失發(fā)生范圍的措施,以縮小風(fēng)險(xiǎn)的損失程度為目的。減少損失有兩方面的含義,一是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)的損失最小化;二是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后的挽救措施。在房地產(chǎn)開發(fā)中,可采用一系列特殊的手段將開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)損失降低到最低程度。準(zhǔn)確的預(yù)警預(yù)報(bào);制定詳盡而周密的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急計(jì)劃;建立后備措施;保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),收集證據(jù)。

　　三、風(fēng)險(xiǎn)自留

　　風(fēng)險(xiǎn)自留是指當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的某種風(fēng)險(xiǎn)不能避免、控制、轉(zhuǎn)移或因冒該風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利潤(rùn)時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)商采取較現(xiàn)實(shí)的態(tài)度,在不影響其大局利益的前提下,自身將這種風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)下來(lái),并承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)所致的損失。風(fēng)險(xiǎn)自留是一種重要的財(cái)務(wù)型風(fēng)險(xiǎn)處理手段,其實(shí)質(zhì)是在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生并造成一定損失后,房地產(chǎn)開發(fā)商通過內(nèi)外部資金的融通來(lái)彌補(bǔ)受損單位所受損失,即在損失后為其提供財(cái)務(wù)保障。風(fēng)險(xiǎn)自留還是處理殘余風(fēng)險(xiǎn)的一種技術(shù)手段,在某些情況下也是唯一的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。風(fēng)險(xiǎn)自留分為兩大類:一是消極的或非計(jì)劃性的風(fēng)險(xiǎn)自留。二是積極的或計(jì)劃性的風(fēng)險(xiǎn)自留。由于非計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)自留是消極的被動(dòng)承擔(dān),對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)

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