摘 要:文章試析了房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險,從而提出了防范對策。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資風(fēng)險;防范對策
房地產(chǎn)是個熱門和利潤豐厚的行業(yè),近三、四年來,住宅價格每平方米提高了1500元左右,這成了一個不爭的事實。因此,該行業(yè)投資就成了投資者的首選。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使其存在多種風(fēng)險,同時也有相當(dāng)多的開發(fā)商由于策劃、經(jīng)營、政策等諸多因素導(dǎo)致他們的樓盤不靚賣不出去。由此,投資者就應(yīng)具備防范各種風(fēng)險的意識和能力。本文擬就房地產(chǎn)投資風(fēng)險與防范對策作一初淺探討,以期得到專家的指導(dǎo)。
一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險淺析
房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資主體直接或間接地把一定量的資金投入房地產(chǎn)項目,在開發(fā)過程中,由于受到多種不確定因素影響而造成的房地產(chǎn)項目沒有達(dá)到預(yù)期的利潤甚至賠本。房地產(chǎn)投資有以下幾種風(fēng)險:
1.通貨膨脹風(fēng)險
通貨膨脹風(fēng)險也稱為購買力風(fēng)險。因為房地產(chǎn)投資周期較長,所以只要通貨膨脹的因素存在,投資者就面臨通貨膨脹的風(fēng)險。八里小區(qū)的多家樓盤 2002年價位在1800元/平方米,2005年漲到3500元/平方米,結(jié)果從開發(fā)商手里接過樓盤的購房者賺而開發(fā)商自己有些還賠了。
2.市場的供求風(fēng)險
市場供求風(fēng)險是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險。
3.利率風(fēng)險
利率風(fēng)險是指資金利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。房地產(chǎn)投資額大、投資周期長,這就注定外部資金尤其是銀行貸款額相當(dāng)大。這樣的不良后果使企業(yè)負(fù)債規(guī)模過大,當(dāng)利率上升時,企業(yè)支付的利息隨之增高,資本成本增大,樓盤成本加大,如果價格調(diào)高,樓盤賣不動,如果價格不動,則利潤減少甚至為零,更壞的結(jié)果是銷售價格低于成本、虧本。
4.房地產(chǎn)政策風(fēng)險
房地產(chǎn)政策的改變,尤其是調(diào)整性政策的出臺,必然導(dǎo)致某些房地產(chǎn)成為犧牲品,例如新出臺的房產(chǎn)稅收政策,個人將購買不足兩年的住房對外銷售,征收5%全額營業(yè)稅。這種政策限制投資者的資金收回時間和資金的變現(xiàn)能力以及樓盤銷售價格降低銷售時間增長等。
5.經(jīng)營管理風(fēng)險
經(jīng)營管理風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理不善而造成損失的風(fēng)險。包括:投資者不能勝任經(jīng)營管理工作;信息匱乏;決策失誤;不能處理好各種合同關(guān)系;違章或違法等。
房地產(chǎn)管理水平的高低,決定了房地產(chǎn)項目收入支出的大小,也就決定了房地產(chǎn)項目抗風(fēng)險的能力。管理水平高的房地產(chǎn)項目,其經(jīng)營支出低而收入高,這樣就保證了盡快回收資金,保證了在外部環(huán)境變壞的情況下也能維持,所以管理水平高的房地產(chǎn)項目,其抗風(fēng)險能力強。相同類型的房地產(chǎn)項目,為什么有的虧損,有的盈利,很大程度取決于對房地產(chǎn)項目的管理水平。
投資不同類型的房地產(chǎn),需要承擔(dān)的投資商業(yè)風(fēng)險也不相同。普通住宅的風(fēng)險相對要小些。此外,房地產(chǎn)的戶型設(shè)計和裝修風(fēng)格品質(zhì)也直接影響著能否盈利。近幾年一度風(fēng)靡成都的精裝小戶型就以其獨特的功能受到市場的青睞而賺得1桶金。
6.財務(wù)風(fēng)險
財務(wù)風(fēng)險是指投資者舉債經(jīng)營而產(chǎn)生的不能履行債務(wù)義務(wù)或不能及時獲得貸款的風(fēng)險。上述各種風(fēng)險是房地產(chǎn)投資中比較常見的主要風(fēng)險。實際上,由于房地產(chǎn)投資的復(fù)雜性,其中的風(fēng)險是多種多樣的。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范對策
為了確保房地產(chǎn)投資效益的最大化,投資者除了應(yīng)具備抗風(fēng)險的意識和防范投資風(fēng)險的能力,還應(yīng)制定出以下幾種相應(yīng)的防范對策。
1.高度重視可行性研究,確保投資決策的正確性
可行性研究是對擬建投資項目進(jìn)行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟分析,這是房地產(chǎn)及其他任
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