何投資建設(shè)項目前期不可缺少的一個階段。由于房地產(chǎn)投資過程是一個長期的涉及面廣且復(fù)雜的過程,存在著大量不確定風(fēng)險因素,隨著市場的成熟和飽和,增加了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險,通過可行性研究為投資者決策提供科學(xué)依據(jù)。
在房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中,可行性研究階段是房地產(chǎn)投資過程中最關(guān)鍵的一步,也是擁有最大的不確定性與機動性的階段。由于房地產(chǎn)投資一旦展開進行,所面臨的將是一個相對狹窄的消費市場,這就具有較大的風(fēng)險性。評價房地產(chǎn)投資項目的可行性,投資者或者分析者要在城市規(guī)劃條例,政府政策法規(guī)等約束條件下,根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢,確定投資項目的用途、規(guī)模、類型,并對開發(fā)成本,需求量、售價等作出預(yù)測,這些預(yù)測面臨著大量的不確定因素,所以風(fēng)險性也是極大的。因此,可行性研究階段對風(fēng)險的評估,分析正確與否,將直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成功與否。
如何才能保證可行性研究的質(zhì)量,使投資者作出正確的決策呢?筆者認(rèn)為,政府有關(guān)職能部門應(yīng)該對房地產(chǎn)投資項目實行宏觀調(diào)控,在“審批”手續(xù)上加以規(guī)范,同時,可從行政管理體制、政策導(dǎo)向等方面采取有效措施,以及時堵塞投資者決策失誤的漏洞。雖然政府的嚴(yán)格管理和控制能對降低投資風(fēng)險起到一定的作用,但是最終有效防范決策失誤的關(guān)鍵還在于投資者自己。投資決策者們必須真正認(rèn)識到可行性研究的重要性,減少投資失誤,確保正確的投資方向。
2.加強投資環(huán)境預(yù)測,選擇最佳投資區(qū)位,加強市場調(diào)查研究,尋找投資良機
投資區(qū)位的選擇對減少投資風(fēng)險起著舉足輕重的作用。通常進行最佳區(qū)位的選擇應(yīng)從這幾個方面分析:(1)地理位置,(2)交通、商貿(mào)狀況及水電通達情況,(3)醫(yī)院、學(xué)校、菜市場,(4)公園等娛樂休息場所,(5)城市未來發(fā)展趨勢等。值得注意的是,不同房地產(chǎn)的投資類型的區(qū)位價值決定因素又具有不同特征,必須分析從而作出決策目標(biāo)的選擇。如住宅投資要注意對地段、層高、位置、朝向的選擇,交通是否便利,附近是否有大型超市、菜市場、學(xué)校、醫(yī)院、治安是否良好等;寫字樓則要位于城市金融、文化、商貿(mào)、政治中心區(qū),各種機構(gòu)相對集中區(qū)域,交通便利;而商鋪要考慮地段的潛值,交通條件,商業(yè)氛圍, 市場狀況等。除此之外投資者還考慮投資環(huán)境變化對投資項目的影響,即在投資項目建成后確保不會因投資環(huán)境的變化而造成區(qū)位選擇的失誤或投資項目的價值下降。也許現(xiàn)在區(qū)位不理想,但項目建成后由于環(huán)境的變化,城市的發(fā)展使該區(qū)位具有較高的增值潛力,倍受市場青睞。因此,在投資區(qū)位選擇時還必須注重投資環(huán)境的預(yù)測。
建立市場監(jiān)控信息體系,力爭保持第一手資料的及時性和準(zhǔn)確性。另外在分析研究市場資料過程中,還應(yīng)充分考慮我國住宅方式、消費觀念的影響,及時掌握國外住宅發(fā)展?fàn)顩r和最新動態(tài)以及國外住宅方式和生產(chǎn)方式對我國住宅消費市場的影響程度,使投資項目在功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)安排、新材料、新能源的運用上, 能不能滿足消費市場的特殊要求,保證投資開發(fā)項目始終與消費市場的需求保持一致,以有效避免和控制因市場需求變動而造成的住宅項目功能下降所形成的住宅產(chǎn)品滯銷或價格降低的風(fēng)險。
3.關(guān)注政策變動,認(rèn)準(zhǔn)投資方向
我國房地產(chǎn)起步較晚,市場不規(guī)范,與發(fā)達國家相比,其受政府政策影響則更大。任何國家的政策都不是一成不變的,而政策的變化無論對一國的經(jīng)濟發(fā)展還是對投資者的經(jīng)濟都將產(chǎn)生一定影響。所以時刻關(guān)注國家各項方針政策變化,特別是政府對房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度,政策動態(tài),如宏觀經(jīng)濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。通過對各項政策的研究,既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向,較正確預(yù)
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