房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要類型
(一)外部風(fēng)險(xiǎn)
1. 宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)對于每個(gè)房地產(chǎn)投資企業(yè)都是不可幸免的。譬如說,當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退,處于低速消沉?xí)r,社會(huì)對消費(fèi)的需求也會(huì)大幅度減縮,這其中當(dāng)然包括房地產(chǎn)。更有甚者,每當(dāng)經(jīng)濟(jì)陷于低谷,消費(fèi)減縮時(shí),受沖擊最大的往往是如汽車、房地產(chǎn)之類的長線耐用消費(fèi)品,這時(shí)人們會(huì)修正在經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)制訂的消費(fèi)計(jì)劃,推遲或干脆取消對耐用消費(fèi)品的購買。社會(huì)風(fēng)尚如此,造成房地產(chǎn)市場一時(shí)供大于求,房屋價(jià)格亦連連下跌。
2.財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)多來自于利率波動(dòng)的影響,因?yàn)楹芏嗳速I房并不是全額付款,一般都會(huì)利用杠桿原則向金融機(jī)構(gòu)申請抵押貸敖以解決一部分資金。假如貸款利率上升,投資人所需要負(fù)擔(dān)的貸款利息就可能是樓價(jià)本身的價(jià)值,此種情形對于一些財(cái)力有限的投資人來說,無疑是雪上加霜,加息有可能迫使他們放棄房地產(chǎn)。當(dāng)然如銀行收回抵押房地產(chǎn)可以得到貸出款項(xiàng)的話,則投資人無須再負(fù)擔(dān)任何責(zé)任。然而,假如房地產(chǎn)市場正處于低潮,銀行在拍賣房地產(chǎn)時(shí)仍得不列足夠的款項(xiàng)償還抵押貸款時(shí),則投資人仍需負(fù)一定責(zé)任。所以,投資者在策劃置業(yè)計(jì)劃和議價(jià)房地產(chǎn)時(shí),必須把利率波動(dòng)因素考慮進(jìn)去。
3.市場風(fēng)險(xiǎn)。由于供求形勢變化,引起市場競爭范圍、競爭程度、競爭方式以及房地產(chǎn)市場性質(zhì)、市場結(jié)構(gòu)、市場發(fā)育等變化而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)市場價(jià)值跌落的一種可能性,主要來源于房地產(chǎn)供應(yīng)的時(shí)間誤差。譬如當(dāng)房價(jià)因供應(yīng)短缺而上升時(shí),開發(fā)公司便會(huì)紛紛興建樓宇,但由于建筑需要一定時(shí)間,故此雖然待建樓的總體規(guī)模已經(jīng)超出供應(yīng)需要,但短期內(nèi)樓價(jià)仍然會(huì)持續(xù)上揚(yáng)。近年來,建筑業(yè)技術(shù)日漸先進(jìn),所以造成房地產(chǎn)能迅速供應(yīng)市場,直接縮短了地產(chǎn)循環(huán)的時(shí)間,也使得樓價(jià)波動(dòng)變得更為頻繁。
4.自然風(fēng)險(xiǎn)。由于自然因素的不確定性、不可抗性(如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等)以及土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
(二)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)
1. 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤(或其可能性),造成實(shí)際經(jīng)營結(jié)果偏離預(yù)期望值的可能性;經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)起源于投資內(nèi)部問題和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況,如管理水平、管理效率低,使用經(jīng)營費(fèi)用超過預(yù)計(jì)值,房屋空置率高,租金回籠等問題,都將使企業(yè)的營業(yè)收入小于預(yù)期值。經(jīng)濟(jì)環(huán)境可能不理想,對房地產(chǎn)的需求偏低,會(huì)產(chǎn)生比預(yù)期高的空置率。
2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿,在使用貸款的條件下,既擴(kuò)大了投資的利潤范圍,同時(shí)也增加了不確定性、增加的營業(yè)收入不足以償還債務(wù)的可能性。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因
所掌握信息不全、不準(zhǔn),投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確,或前期調(diào)研不細(xì),對購買力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過于樂觀,都會(huì)導(dǎo)致在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差。
宏觀形勢出現(xiàn)意想不到的不利變化,由此引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)。這在近年的經(jīng)濟(jì)生活中也經(jīng)常遇到。表現(xiàn)為:一是前些年嚴(yán)重的通貨膨脹、物價(jià)上漲,誘發(fā)建材價(jià)格上漲,工程造價(jià)跟著上漲;二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。三是房地產(chǎn)供求形勢的變化。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史,現(xiàn)在的情況是供過于求,房價(jià)自然就要下降,銷售難度增加,促銷成本加大,期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”,這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開展。
發(fā)展商主觀上對房地產(chǎn)市場供求形勢,房地產(chǎn)政策,金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差。具體表現(xiàn)為:發(fā)展商過分相信自己的“感覺”,而實(shí)際上“感覺”錯(cuò)了或反了。如有的發(fā)展商過分地相信自己會(huì)容易地找到“下家”,將
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