項目脫手,而實際并未如愿;有的發(fā)展商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢,而沒把開發(fā)的周期因素考慮進去,結(jié)果供求關(guān)系“此一時彼一時”,或者對市場的估計及項目自身的優(yōu)勢的判斷過于樂觀,最終導(dǎo)致銷售困難;還有的發(fā)展商過分相信自己的“道”(即通過“關(guān)系”拿到“好項目”的能力),而經(jīng)營實力(開發(fā)實力、管理能力、行銷能力)不足或較弱,項目運作中難于實現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營業(yè)績。
此外,自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生也是引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)中的工程建設(shè)風(fēng)險的原因。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別
如何正確估計和評價一宗房地產(chǎn)投資的風(fēng)險呢?通常的辦法是計算投資風(fēng)險率,其計算方法有以下幾種。
(一)采用國際房地產(chǎn)投資業(yè)常用的三個指標來識別
1.投資房地產(chǎn)的營業(yè)率。一切能夠帶來收入的房地產(chǎn)都必然發(fā)生經(jīng)營費用。以利潤來維持其賺錢的能力。營業(yè)率被用來判定投資報告的凈營業(yè)收入是否具有現(xiàn)實性。計算公式為:
營業(yè)率=年營業(yè)總費用/年計劃總收入
據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)表明,新公寓樓營業(yè)率在38%—40%之間是可行的。辦公樓、商業(yè)樓有不同的營業(yè)率。營業(yè)率太低說明投資方案中有些成本費用沒有考慮。太高則說明管理不善。太低或太高都說明風(fēng)險太大。
2.償債收益比。營業(yè)凈收入是扣除所有成本費后的收入,是償還債務(wù)資金的基本來源。它和償債責任的比率反映了借款人償還貸款的能力。
償債收益比=營業(yè)凈收入/要求的年償債額
償債收益比數(shù)值越小,該項借款投資的風(fēng)險越大;反之,則風(fēng)險越小。住宅資產(chǎn)的償債收益比一般要求超過1:2才被認為是安全的。
3.保本占用率。保本占用率是計算房地產(chǎn)安全性的另一重要指標。其計算公式為:
保本占用率=(年營業(yè)總費用+要求的年償債額)/年計劃總收入
保本占用率越高,投資風(fēng)險越大。可以接受的住宅資產(chǎn)的保本占用率一般為85%-90%。
(二)概率與數(shù)理統(tǒng)計的方法
由于風(fēng)險度量涉及到房地產(chǎn)投資項目可能結(jié)果的概率分布,因而可以采用概率論和數(shù)理統(tǒng)計作為房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別方法。這里的投資結(jié)果主要是指房地產(chǎn)投資的報酬回報率。而報酬回報率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調(diào)查,有已開發(fā)項目的資料,可以使用數(shù)理統(tǒng)計的方法得出分布或其估計,甚至通過統(tǒng)計檢驗,但其結(jié)果只能在相對意義上代表擬開發(fā)項目的概率分布。這是因為各個房地產(chǎn)項目之間的差異較大,有時相距十幾米的位置,即使其它條件都相同,投資的報酬回報也存在很大的差別。將抽樣調(diào)查的方法與主觀概率判斷結(jié)合而確定出房地產(chǎn)項目投資的報酬回報率的概率分布是實際工作者常用的方法。
但如果某一房地產(chǎn)項目投資的報酬回報率的可能結(jié)果有幾種,每一種可能的結(jié)果為xi其出現(xiàn)的概率為Pi,則其數(shù)學(xué)期望為:
如果投資者將投資報酬率的預(yù)期結(jié)果取為數(shù)學(xué)期望是合符情理的。因為在統(tǒng)計的意義上真實的投資報酬率出現(xiàn)在數(shù)學(xué)期望左右的概率最大。那么此標準差就描述了預(yù)期結(jié)果與實際結(jié)果的“平均”變動程度,因此可作為一種風(fēng)險的度量。標準差越大,風(fēng)險越大,標準差越小,風(fēng)險越小。用標準差度量投資風(fēng)險的優(yōu)點是概念比較清楚直觀,可以借用成熟的數(shù)理統(tǒng)計一整套理論和方法。在降低投資風(fēng)險的投資組合理論中,這一度量有出色的表現(xiàn)。其缺點是準確的概率分市Pi不易找出?？紤]到相同的標準差,對于期望值不同的投資項目,它所表達的影響程度或?qū)ν顿Y者的損害程度,也即風(fēng)險大小,應(yīng)該是不同的。期望值大時,風(fēng)險應(yīng)小些,期望值小時,風(fēng)險應(yīng)大些。所以人們更喜歡用變異系數(shù)來度量風(fēng)險:
R=б/E
怎樣的R值是小(大)風(fēng)險,與投資者的風(fēng)險偏好性格有關(guān)。但R接近1的風(fēng)險,通常是投資者不愿接受的風(fēng)險。R>1的風(fēng)險,是很多投資者不能忍受的風(fēng)
項目經(jīng)理勝任力免費測評PMQ上線啦！快來測測你排多少名吧~
http://m.opto-elec.com.cn/pmqhd/index.html
