【摘要】 計算機(jī)技術(shù)在房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)中的成功運(yùn)用能實(shí)現(xiàn)評估工作的科學(xué)化、規(guī)范化和高效化。依照估價規(guī)范，結(jié)合估價實(shí)踐，進(jìn)行了市場比較法評估支持系統(tǒng)的方案設(shè)計。論述了系統(tǒng)設(shè)計重點(diǎn)要解決的問題、系統(tǒng)框架、系統(tǒng)功能及部分功能模塊的流程設(shè)計，介紹了系統(tǒng)應(yīng)用實(shí)例。
The research of market comparison approach appraisal support system design and application in real estate
   Abstract: The successful use of computer technology in real estate appraisal can realize the appraisal work to be more scientific, standard and high efficient. According to the code of appraisal, combing the appraisal practice, the project of market comparison approach appraisal support system is designed. The question of the system design to solve, systemframe, system functionality and procedure design about some function models are described, and a system application case is recommended.
Keywords: market comparison approach; appraisal support system; system frame; system functionality; procedure design
    市場比較法是房地產(chǎn)估價中的首選方法。它是以經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原則為理論前提，將估價對象與在估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法[1]。運(yùn)用該方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價的關(guān)鍵環(huán)節(jié)有兩個：一是可比實(shí)例選擇，案例選擇恰當(dāng)如否直接影響到修正效果，難點(diǎn)是選擇與估價對象最具可比性的交易實(shí)例；二是可比實(shí)例修正，難點(diǎn)是確定可比實(shí)例合理適當(dāng)?shù)男拚?，并控制在?guī)定范圍內(nèi)。正確把握這兩點(diǎn)是保證市場比較法估價結(jié)果準(zhǔn)確合理的前提所在。通過調(diào)查，在市場比較法估價實(shí)踐中存在的主要問題有：一是估價師普遍感到案例搜集困難，更難以尋找到與估價對象類似的可比實(shí)例；二是各估價機(jī)構(gòu)缺乏對交易實(shí)例的有效管理；三是估價人員在案例修正過程中，尤其是區(qū)域因素和個別因素修正時，主觀性強(qiáng)，僅憑估價經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行處理，缺乏相關(guān)技術(shù)支持。另外，部分估價人員對房地產(chǎn)市場行情把握不準(zhǔn)，這些問題直接影響到評估精度。為了解決上述問題，相關(guān)人員一直在進(jìn)行積極探索，其中一個研究方向是計算機(jī)技術(shù)與房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的結(jié)合。計算機(jī)技術(shù)能很好的解決市場比較法中的案例管理、選擇以及修正問題，同時，通過處理分析歷史數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)市場行情進(jìn)行判斷和預(yù)測，也能為評估人員提供必要的決策支持。基于上述分析，遵循估價規(guī)范，設(shè)計并開發(fā)規(guī)范化、結(jié)構(gòu)化的市場比較法評估支持系統(tǒng)，為房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)提供輔助支持是可行的也是必要的。
1 系統(tǒng)設(shè)計重點(diǎn)要解決的問題
    市場比較法評估支持系統(tǒng)是一個旨在運(yùn)用先進(jìn)的信息處理技術(shù)，有效整合市場比較法評估業(yè)務(wù)中的信息資源，規(guī)范評估管理，提高評估質(zhì)量與效率的信息處理系統(tǒng)。該系統(tǒng)能有效地輔助評估業(yè)務(wù)人員進(jìn)行優(yōu)質(zhì)高效的評估，促進(jìn)房地產(chǎn)估價工作的規(guī)范化和科學(xué)化，也有利于評估業(yè)務(wù)管理層進(jìn)行項目

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