定期統(tǒng)計(jì)案例庫(kù)中交易時(shí)間在2年以?xún)?nèi)的案例數(shù)n和2年以前的案例數(shù)占總案例數(shù)的百分率p，登錄系統(tǒng)后顯示n和p值，提示是否進(jìn)行案例庫(kù)更新。
② 估價(jià)人員在估價(jià)流程中進(jìn)行可比實(shí)例篩選時(shí)，發(fā)現(xiàn)可比實(shí)例少于3個(gè)，估價(jià)人員將信息要求提交，相關(guān)人員根據(jù)估價(jià)人員的具體需要進(jìn)行交易實(shí)例的采集和入庫(kù)。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)充分發(fā)育，交易資料相當(dāng)豐富的時(shí)候，所建立的案例庫(kù)還應(yīng)能與其他機(jī)構(gòu)如房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行接口，通過(guò)一定形式的信息轉(zhuǎn)換，直接獲取交易實(shí)例。
2.2.2 案例評(píng)估
（1）可比案例選擇
為了解決可比案例選擇問(wèn)題，根據(jù)信息的不同特征，設(shè)計(jì)了可比案例的二次篩選機(jī)制。一次篩選保證案例的可比性，其篩選因素為強(qiáng)制條件，即估價(jià)規(guī)范的要求。二次篩選提高案例的可比性，篩選因素包括強(qiáng)制條件的細(xì)分因素、需要單獨(dú)調(diào)整的因素以及修正頻率較高的因素，其基本特征是“不滿(mǎn)足也行，滿(mǎn)足更好”。二次篩選因素可以保留擴(kuò)展性，根據(jù)數(shù)據(jù)庫(kù)的不同階段，相應(yīng)增加篩選內(nèi)容。上述篩選因素如表2所示。
表2 案例篩選因素分類(lèi)表
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因素類(lèi)別 |
因素名稱(chēng) |
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一次篩選因素（估價(jià)規(guī)范要求[1]） |
用途(u1)、建筑結(jié)構(gòu)(u2)、交易時(shí)間(u3)、地段等級(jí)(u4) |
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二次篩選因素 |
用途細(xì)分(u1i)、結(jié)構(gòu)細(xì)分(u2i)、交易類(lèi)型(u5)、土地性質(zhì)(u6)、土地取得方式(u7)、建筑物成新(u8)、建筑物裝修(u9)、建筑物朝向(u10)、建筑質(zhì)量(u11)（i =1,2,…n） |
注：細(xì)分因素是指因素的更深層次劃分，如建筑結(jié)構(gòu)u2細(xì)分為：u21=磚混一等、u22=磚混二等、u23=磚木一等、u24=磚木二等、u25=磚木三等。
一次篩選條件T1= u1∩u2∩u3∩u4;二次篩選條件T2= u1i∪u2i∪u5∪u6∪u7∪…∪un。具體篩選過(guò)程是：一次按T1篩選出符合條件的案例，其中u3和u4的取值根據(jù)實(shí)際情況可進(jìn)行一定范圍的浮動(dòng)。例如，在交易資料比較豐富時(shí)，取u3=半年；在交易案例比較少的情況下，取u3=2年。u4取值也可在一定范圍內(nèi)浮動(dòng)，例如若u4=2級(jí)時(shí)，符合條件的案例較少，則可取u4=1級(jí)或3級(jí)。按T1篩選得到的交易實(shí)例可以保證可比性，為了進(jìn)一步提高所選案例與估價(jià)對(duì)象的可比性，估價(jià)人員根據(jù)具體情況可以進(jìn)行二次篩選，即估價(jià)人員首先確定二次篩選因素（u1i，u2i，…un），然后按T2在一次篩選出來(lái)的案例中進(jìn)行二次篩選，并確定所選案例與估價(jià)對(duì)象的吻合程度w及其大小排序，其中w是指二者屬性異同的程度，例如，按T2篩選后，可比案例因素u21，u5，u6與估價(jià)對(duì)象對(duì)應(yīng)因素相同，則w=3。W越大，所選案例與估價(jià)對(duì)象的可比性越強(qiáng)，據(jù)此選擇最優(yōu)可比案例。若沒(méi)有滿(mǎn)足要求的案例，則可根據(jù)具體情況適當(dāng)放松篩選條件。如果滿(mǎn)足條件的案例太多，則可按照更多、更細(xì)的因素進(jìn)行篩選，直到滿(mǎn)足要求為止。在按T1篩選完畢后，也可進(jìn)行人工篩選，即估價(jià)人員直接查看一次篩選出案例的具體信息并確定所選案例。
可比案例選擇流程設(shè)計(jì)如圖4所示。
（2）案例修正
選出可比實(shí)例后，進(jìn)入案例修正流程。先判斷交易情況是否正常，并確定修正系數(shù)；交易日期修正可以利用市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析，即估價(jià)人員根據(jù)可比實(shí)例和估價(jià)對(duì)象的屬性查詢(xún)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)值，根據(jù)變化率確定交易日期修正系數(shù)。交易日期修正系數(shù)也可由其他方法確定。
區(qū)域因素修正和個(gè)別因素修
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