。通過對兩個項目的綜合考察和測算，動遷比相對較大，預(yù)期利潤降低很大，投資的風(fēng)險也增加了。通過社會問卷調(diào)查和專家研究意見，綜合考評三個方案的可行性，得出該項目可行的結(jié)論。
（3）該小區(qū)共設(shè)計住宅 470 套，其中，按規(guī)定設(shè)計還動遷戶用房 240 套。根據(jù)地段情況、購買力情況、周邊銷售形式等因素確定的設(shè)計方案，商品房設(shè)計按小戶型 70 m2 以內(nèi)占 30%、中戶型 70~110 m2占 40%、大戶型 110 m2 以上占 30%的比例進(jìn)行設(shè)計。
（4）施工期質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制。工程質(zhì)量就是房地產(chǎn)企業(yè)的生命，合理的工程進(jìn)度和造價就是效益。在工程施工設(shè)計中，必須充分考慮工程進(jìn)度的科學(xué)合理性，充分考慮材料的成本、質(zhì)量控制，保證房地產(chǎn)商品的質(zhì)量。馨園小區(qū)的建設(shè)階段質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制等管理規(guī)劃編制依據(jù)和文件主要內(nèi)容如下：
    小區(qū)綜合樓總占地面積為 2 萬 m2，建筑基底面積為面 6 461 m2，道路廣場面積 4 528 m2，綠化面積9 011 m2。包括大小棟號共 5 項，分別是 1#、2#、3#、變電所（換熱站、水泵房）、半地下車棚。其中，配套設(shè)施建筑面積 2 081 m2，位于小區(qū)正中心部位，該樓共 2 層，底層層高 4.2m，總建筑高度 12.4m。
    在投資控制中積極搞好建經(jīng)核算，減少一切不必要的損失和支出，在工程結(jié)算審核上遵守合同，執(zhí)行定額，精打細(xì)算，嚴(yán)格審核，是提高企業(yè)效益的重要環(huán)節(jié)。按照初步設(shè)計總概算控制施工圖設(shè)計，各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，保證總投資限額不被突破，限額設(shè)計并不是一味考慮節(jié)約投資，也決不是簡單地將投資切一刀，而是包含了尊重科學(xué)，尊重實際，實事求是、精心設(shè)計和保證設(shè)計科學(xué)性的實際內(nèi)容，為鼓勵促進(jìn)設(shè)計人員做好方案選擇，要把競爭機(jī)制引入設(shè)計部門，實行設(shè)計招標(biāo)，促進(jìn)設(shè)計人員增強(qiáng)競爭意識，增強(qiáng)危機(jī)感受和緊迫感，克服方案比選的片面性和局限性，要鼓勵設(shè)計人中解放思想，開拓新路，激發(fā)創(chuàng)作靈感，使功能好、造價低、效益高、技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計方案脫穎而出。主動控制應(yīng)用在工程項目建設(shè)全過程，主動地控制工程造價。
3 項目營銷策劃及資金運(yùn)作情況
    該市現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場需求的基本情況是進(jìn)入 2002 年有人稱其為小戶型年，相對于適應(yīng)中低收入家庭的低價位住房卻出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性短缺，總量不能適應(yīng)中低收入家庭的住房需求。這說明開發(fā)商對低價位住房市場的淡漠，失去應(yīng)有的重視。房地產(chǎn)營銷主要手段是，根據(jù)當(dāng)時建設(shè)主管部門的有關(guān)要求，可以在場地達(dá)到了三通一平，建設(shè)方案確定后，建設(shè)投資達(dá)到了 30%以上即可以進(jìn)行商品房預(yù)售工作。提高資金利用率，措施落到實處，服務(wù)落到家門口，以確保資金的回籠。
    首先，要做好市場調(diào)研，確定營銷目標(biāo)。要對房地產(chǎn)市場狀態(tài)進(jìn)行研究，以期對該類市場目前和來供需進(jìn)行分析。經(jīng)濟(jì)適用房有效供給不足。要想到客戶之所想，客戶想不到的，要靠自己的專業(yè)知為客戶想到。其中，以建筑的地址選擇最能體現(xiàn)開發(fā)商對于建設(shè)“用心”程度，理想居所環(huán)境的三個件是講究居住環(huán)境的舒適性，講究住家生活的寧靜。講究住宅未來的發(fā)展性。其次，還要做好廣告宣傳以外力發(fā)展自己。調(diào)查研究購房者的具體需求和購買動機(jī)，大膽策劃，善于“造勢”。新居在推出前，分利用現(xiàn)有的資源進(jìn)行“造勢”，具體內(nèi)容如免費(fèi)預(yù)售登記、特價房等。最后，抓住時機(jī)，靈活經(jīng)營，立品牌意識，創(chuàng)造企業(yè)形象。
4 項目后評價
    該項目的實施總體上還是成功的。項目按照原計劃的步驟的進(jìn)行。項目進(jìn)度、項目質(zhì)量都在計劃制內(nèi)，而且項目效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了計劃目標(biāo)。其中聯(lián)合開發(fā)、風(fēng)險共擔(dān)成功地解決了公司開發(fā)中的短缺流動資金周轉(zhuǎn)問題。設(shè)計方面從公司的設(shè)計意見反饋書中可以看出還

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