公園地產(chǎn)的出現(xiàn)是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的結(jié)果，是人們居住品質(zhì)提升的客觀要求，是社會進步的表現(xiàn)。公園地產(chǎn)絕不是一些媒體和開發(fā)商的炒作概念，它不但有深遠的歷史基礎(chǔ)，有深層次的人文情感，而且有厚重的市場底蘊。本案例入選旨在推動公園地產(chǎn)產(chǎn)品更新、引導居民購房消費，促使北京公園地產(chǎn)市場的健康理性發(fā)展。
一．公園地產(chǎn)概述
1．公園地產(chǎn)概念
“公園地產(chǎn)”，一般是指為了給居民營造稀缺的景觀和生態(tài)環(huán)境，開發(fā)商依托市政公共公園或?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)與公園建設(shè)結(jié)合起來的項目。從廣義上講，公園地產(chǎn)是指跟公園相關(guān)的地產(chǎn)項目，包括跟旅游相關(guān)的旅游地產(chǎn)項目、主題公園項目，是將公園景觀作為樓盤的特色和賣點，將建筑、人文與自然環(huán)境結(jié)合成一體的地產(chǎn)概念。
2．公園地產(chǎn)的發(fā)展背景
任何一種得以快速發(fā)展的產(chǎn)品類型都有其合理的存在根基， “公園地產(chǎn)”的誕生也絕非偶然。從根本而言，消費者對于居住環(huán)境的要求直接推動了公園地產(chǎn)的誕生。
出則繁華，入則自然，是每一個都市人的居住夢想，公園地產(chǎn)正是載著這樣的居住夢想應(yīng)運而生的。納公園景觀為私人珍藏，當如火如荼的地產(chǎn)發(fā)展遇見真山真水的大公園，便催生出地產(chǎn)界最璀璨的結(jié)晶。
3．公園地產(chǎn)特征
共同特征：
◇ 土地和公園的稀缺決定了公園地產(chǎn)具有絕對的稀缺性；
◇ 隨著SARS過后人們對生態(tài)環(huán)境的關(guān)注，公園地產(chǎn)的需求越來越廣泛；
◇ 公園為住宅帶來良好的人居生態(tài)環(huán)境，小氣候優(yōu)于非公園住宅；
◇ 湖水、樹木、花草等公園元素，從心理上利于居住者的疲勞和緊張得到緩解，從精神空間的角度體現(xiàn)更為人性化的關(guān)懷；
◇ 具有隱性的心理價值，即心理的榮耀感給業(yè)主帶來滿足；
市場反映需求，稀缺決定價值。
二．產(chǎn)品特征
2.1建筑形式
公園地產(chǎn)有“借園”和“造園”之分，從公園地產(chǎn)的建筑類型上分析，板樓項目數(shù)量最多，占總量的近一半；其次是塔樓， 也有近1/5項目的建筑形式是板塔結(jié)合。
公園地產(chǎn)項目建筑類型分布
與之相比，很多新項目在建筑類型上更花心思，更加重視各種建筑形式組合的藝術(shù)性，比如在構(gòu)筑地標性塔式建筑的基礎(chǔ)上，以低密度板式建筑圍合等做法，建筑的多樣性和觀景的層次感都得以加強，還滿足了不同人群的需求。
2.2項目規(guī)模
占地面積
從不同類型的公園地產(chǎn)項目占地面積上來看，“借園”項目占地面積在1-3萬平米的項目比例最大，其次是1萬平米以下的項目，二者累計占項目總量的一半以上；相比之下，占地面積20萬以上的項目數(shù)量最少。在規(guī)模方面，5-10萬平米的項目比例最大，其次是10-20萬和20-50萬平米的項目，三者累計占項目總量的70%以上；建筑面積50萬平米以上的項目僅占2%；
與之相比，“造園”項目的占地和建筑面積要比前者的平均水平大30%左右，通常建筑面積在50萬左右。因為此類項目通常需要更大的面積來興建公園等公共設(shè)施。
2.3戶型
各區(qū)域公園地產(chǎn)項目根據(jù)區(qū)域發(fā)展歷史、成熟程度和居住人群特征的不同，戶型面積差異較大，如西山地區(qū)或森林公園附近多為大戶型，甚至別墅及類別墅項目；而市區(qū)公園或新開發(fā)的公園項目附近的項目大小戶型兼?zhèn)?，但區(qū)域土地的稀缺導致項目多以小戶型為主。
一般來說，越*近公園周邊的項目，大戶型比例更高，離公園相對較遠的項目或同一項目中，離公園較遠的樓座小戶型的比例更高。
2.4 其它特點
北京房地產(chǎn)市場上，許多項目的一大特點是社區(qū)都是封閉式的社區(qū)，采取封閉式管理。當然這是早期大家在社會安全方面考慮了心里因素，甚至有為小區(qū)建了近5米高的圍墻以使業(yè)主擁有足夠的安全感。但是在西方發(fā)達國家，所有社區(qū)的都是小街區(qū)式的開放社
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