區(qū)，實(shí)際上這也是與世界接軌的必然趨勢(shì)，在這一點(diǎn)上，建設(shè)一個(gè)相對(duì)開(kāi)放的“造園”項(xiàng)目，顯然更有利于體現(xiàn)和延伸景觀及其它公園價(jià)值。與市政公園相比，開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)的公園往往與社區(qū)間融合得更好，且易被賦予更多的運(yùn)動(dòng)休閑和娛樂(lè)功能。
三．公園地產(chǎn)需求分析
1、需求特征
消費(fèi)者選擇公園地產(chǎn)的首要特征是舒緩身心。喧囂的都市中心，往往是大多數(shù)城市群體奮斗的戰(zhàn)場(chǎng)，其中的人們，穿梭在鋼筋混凝土的森林中，人與人之間的交往多為出于職業(yè)上的需求，奮斗的疲憊使得他們向往工作之余的生活能夠輕松、自如、貼近自然，這也是人類向往自然的本性使然。居住在公園周邊，則可以滿足人們對(duì)于景觀和自然的需求，而這種需求是公園地產(chǎn)存在的根本基礎(chǔ)。
1.1 最喜歡公園地產(chǎn)的原因分析
數(shù)據(jù)顯示，79.83％的受訪樣本選擇了視野開(kāi)闊、空氣質(zhì)量好及方便逛公園等直接或間接體現(xiàn)公園功能及價(jià)值的選答?？梢钥闯?，樣本喜歡公園地產(chǎn)的最主要原因?yàn)椋阂曇伴_(kāi)闊和景觀好空氣質(zhì)量好兩方面；其次比較重要的原因包括方便逛公園和稀缺性、 升值潛力大；相比之下，有人文歷史價(jià)值和彰顯身份的對(duì)購(gòu)房選擇的重要性相對(duì)較小。
1.2已購(gòu)公園地產(chǎn)群體的需求層次
貨幣支付能力越強(qiáng)，對(duì)公園地產(chǎn)的需求層次越高。通過(guò)對(duì)東一時(shí)區(qū)已購(gòu)房樣本的分析顯示，以建筑面積80m2為消費(fèi)能力界限，在15項(xiàng)購(gòu)買因素的選項(xiàng)中，每人選擇6項(xiàng)購(gòu)買因素，個(gè)別只選答了3、4項(xiàng)因素，居住面積在80m2上下的兩部分消費(fèi)群體對(duì)公園地產(chǎn)需求愿望存在較大的差別。
樣本2的分析顯示，50位居住面積在80m2以上的受訪消費(fèi)群體中，將公園作為購(gòu)房因素之一的有45人，高達(dá)受訪樣本總量的90％，而50位居住面積在80m2以下的消費(fèi)群體只有54％的樣本將公園作為影響其購(gòu)買的因素。美國(guó)管理學(xué)家馬斯洛將人的需求分為五個(gè)層面——生存需求、安全需求、交際需求、受人尊重的需求和自我實(shí)現(xiàn)的需求。據(jù)此分析，小戶型群體更注重生理生存的需求，大戶型的群體更注重精神方面的需求。從而也從側(cè)面印證了公園地產(chǎn)存在的基礎(chǔ)。
1.3購(gòu)買公園地產(chǎn)的主要目的
大多數(shù)樣本購(gòu)買公園地產(chǎn)用于自住，另有近30%的樣本用于自住兼投資，二者累計(jì)占樣本總量的94%，只有6%的樣本購(gòu)買公園地產(chǎn)的目的是單純用于投資。
從樣板項(xiàng)目東一時(shí)區(qū)的調(diào)查可以看出，目前東一時(shí)區(qū)項(xiàng)目自住的比例明顯高于投資的樣本比例，其中戶型面積在120平米以上的樣本，自住的比例高達(dá)95%以上，隨著戶型面積的增加，投資的比例呈減少趨勢(shì)，自住的比例逐漸增加。其中用于自住的購(gòu)房者主要看中房屋的高品質(zhì)、低價(jià)位，多為三口之家、五口之家；而相比之下，面積較小的一居、二居更容易出租，所以項(xiàng)目80平米以下的戶型用于投資的比例達(dá)到25%，是比較高的，也說(shuō)明了項(xiàng)目在各方面不僅適合自住，同時(shí)也適合作為投資之用。
1.4公園地產(chǎn)升值潛力分析
樣本對(duì)公園地產(chǎn)是否具有升值潛力的看法
在被調(diào)查樣本中，超過(guò)七成的樣本認(rèn)為公園地產(chǎn)是具有升值潛力的，其次有17%的樣本認(rèn)為公園地產(chǎn)有一點(diǎn)升值潛力；認(rèn)為是否具有升值潛力不確定和完全沒(méi)有升值潛力的樣本總量不到10%。在需求特征分析部分，不難看到，在最喜歡公園地產(chǎn)的原因分析中，升值潛力因素并不是最突出的因素，主要是由于自住型客戶是公園地產(chǎn)的主要消費(fèi)群體，雖然此類群體比例偏高，但在針對(duì)公園地產(chǎn)項(xiàng)目能否升值的問(wèn)題上，仍然給予了充分的肯定。
另外，作為公園地產(chǎn)的一個(gè)典型項(xiàng)目，東一時(shí)區(qū)的調(diào)查顯示，在一年半的時(shí)間里平均銷售價(jià)格由開(kāi)盤前的4200元/平米上升至目前的5300元/平方米。項(xiàng)目的升值速度已經(jīng)明顯，并且可預(yù)見(jiàn)，未來(lái)仍有很大升值空間。
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