1.2 界定項(xiàng)目總合同數(shù)量，必須適應(yīng)自身管理能力

　　根據(jù)百銳地產(chǎn)大講臺(tái)的調(diào)研情況，目前華南地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)肢解分包的情況非常嚴(yán)重，房地產(chǎn)企業(yè)成了真正的甲方，項(xiàng)目合同數(shù)量均超過了80個(gè)。

　　時(shí)代地產(chǎn)近年來單項(xiàng)目合同數(shù)量均超過百個(gè)，執(zhí)行合同部門有設(shè)計(jì)、工程和營銷，工程和營銷合同管理數(shù)量最多。從2007年和2008年的情況來看，我們的管理能力對(duì)于這么多的合同數(shù)量來說顯得有點(diǎn)力不從心，出現(xiàn)了很多因?yàn)榉职鼏挝桓簧嫌绊懥隧?xiàng)目進(jìn)度的情況。

　　根據(jù)我們的管理能力和行業(yè)現(xiàn)狀，我們應(yīng)該控制合同總數(shù)量在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。國內(nèi)房地產(chǎn)咨詢公司百銳建議的是工程合同總數(shù)量在60個(gè)左右，以將協(xié)調(diào)工作轉(zhuǎn)移到合作單位，我們的人員更多從低層次工作中解放出來從事甲方管理工作。

　　1.3 盡可能約定簽證和設(shè)計(jì)變更的執(zhí)行流程

　　盡管現(xiàn)場簽證和設(shè)計(jì)變更對(duì)成本的影響很小，但是如果能將簽證和設(shè)計(jì)變更執(zhí)行流程在合同中約定將更加有利于控制成本。

　　實(shí)踐證明，合同是約束合作單位的最有效依據(jù)，工程通知單和會(huì)議紀(jì)要作為管理手段的效果要差很多。而簽證和變更是合作單位的利潤點(diǎn)所在，他們會(huì)借助一切可能性高估冒算來獲取收益，故應(yīng)該詳細(xì)定義這一流程以控制類似的成本。

　　2 合作單位規(guī)劃

　　2.1 確定目標(biāo)合作單位的要求

　　俗話說“一分錢一分貨”，合作單位也是如此，表現(xiàn)優(yōu)秀的施工單位的報(bào)價(jià)較高完全屬于正?，F(xiàn)象。而且目前中國掛靠是一個(gè)普遍現(xiàn)象，有時(shí)候?qū)Y質(zhì)的要求并不能夠直接反映出合作單位的水平和能力，合作老板的態(tài)度和能力很大程度上決定合作單位的水平去到哪里。

　　所以對(duì)公司而言，需要特別想清楚自己需要什么樣的合作伙伴，如果想要一個(gè)少費(fèi)心的合作伙伴的話就必須承受較高的價(jià)格。

　　2.2 付款節(jié)點(diǎn)的規(guī)劃

　　對(duì)于大量占用資金而且必須要等到售樓才能回籠資金的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，前期資金盡可能少投入將大大有利于提高項(xiàng)目的投資回報(bào)率和減少銀行貸款數(shù)量。房地產(chǎn)項(xiàng)目前期土地購買、達(dá)到預(yù)售條件的工程成本是主要支出，開盤后一個(gè)月將有大量資金回籠，大大減輕資金的壓力。

　　針對(duì)需要提高投資回報(bào)率的實(shí)際情況，盡可能將付款節(jié)點(diǎn)放在開盤后一個(gè)月是值得考慮和借鑒的方法。減少在開盤前工程費(fèi)用的支出，等于向合作單位融資，而且融資成本一般不會(huì)高于銀行或者其他融資渠道成本，所以有必要制定合理的付款節(jié)點(diǎn)規(guī)劃以減少前期費(fèi)用的支付降低融資成本。

　　3 材料供應(yīng)規(guī)劃

　　3.1 明確甲供材、甲指乙供材、甲限乙供材清單

　　甲供材、甲指乙供材、甲限乙供材是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保證質(zhì)量和降低成本的有效保障措施，在華南地區(qū)被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣泛的采用，并且效益非常明顯。

　　我們公司在管理甲供材、甲指乙供材、甲限乙供材的時(shí)候，目前還沒有一份清晰的表格來說明這些內(nèi)容。這些內(nèi)容應(yīng)該站在全集團(tuán)的同一高度上做出統(tǒng)一規(guī)定，在定合同的時(shí)候?qū)懙胶贤?。目前公司在運(yùn)作上，經(jīng)常出現(xiàn)圖紙剛出未經(jīng)過審定就訂合同或者沒有圖紙訂合同的情況，清晰的甲供材、甲指乙供材、甲限乙供材清單就顯得更加重要，是招投標(biāo)階段成本控制的重要措施。

　　中山項(xiàng)目的甲指乙供材料結(jié)算辦法就充分說明了訂合同前確定清單的重要性?！吨猩巾?xiàng)目甲指乙供材結(jié)算辦法的函》在施工單位那邊一個(gè)多月后才蓋章回到項(xiàng)目部，而且還是在我方將材料價(jià)格上浮12%結(jié)算的基礎(chǔ)上。

　　4 合約規(guī)劃

　　針對(duì)上面提到的問題，合理的合約規(guī)劃對(duì)于項(xiàng)目成本的控制至關(guān)重要，需要足夠重視，養(yǎng)成按計(jì)劃行事的習(xí)慣。

　　第五章 施工過程的動(dòng)態(tài)成本控制

　　項(xiàng)目施工過程持續(xù)時(shí)間最長，工程成本占項(xiàng)目總成本比例約35-40%，和土地成本并列項(xiàng)目成本前兩位。但是工程階段并不是影響項(xiàng)目總成本的最重要階段，研究表明，除非發(fā)生特別重大變化，工程對(duì)項(xiàng)目總成本的影響基本在5%以內(nèi)。盡管工程對(duì)項(xiàng)目總成本影響較小，但是我們依然必須足夠重視施工過程的動(dòng)態(tài)成本控制。

　　1 施工計(jì)劃的編制