[摘 要]市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,投資活動(dòng)是頻繁發(fā)生的。鑒于諸多項(xiàng)目投資的盲目性,本文將從價(jià)值管理的角度來(lái)規(guī)范項(xiàng)目投資的程序和提高房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的深度和質(zhì)量,使項(xiàng)目投資更加的理性和有效。
[關(guān)鍵詞]價(jià)值管理 房地產(chǎn) 投資機(jī)會(huì)
作者簡(jiǎn)介:劉浩(1972-),男,河南省潢川縣人,管理學(xué)碩士,講師,研究方向:企業(yè)管理。
過(guò)去的2008年,國(guó)際金融危機(jī)成為不能忽略的主題。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、外部需求收縮、地產(chǎn)交易蕭條在現(xiàn)實(shí)的震撼下,大家開(kāi)始慢慢體會(huì)“危機(jī)”一詞的深刻含義,探討房企突破的機(jī)遇。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與價(jià)值管理
自從98房改以來(lái),政府不再保障居民的住房需求,而是改實(shí)物補(bǔ)貼為貨幣補(bǔ)貼,讓廣大的購(gòu)房者到市場(chǎng)上去購(gòu)買自己的房子。隨著住房市場(chǎng)化的進(jìn)行,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的投資活動(dòng)便頻繁起來(lái),但由于缺乏必要的經(jīng)驗(yàn)和純粹的千篇一律復(fù)制國(guó)外和國(guó)內(nèi)有些成功的方案,使房地產(chǎn)項(xiàng)目呈現(xiàn)批量生產(chǎn)的特點(diǎn),而忽視對(duì)用戶真正需求的挖掘,成為影響地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的一個(gè)主要原因之一。因此,本文將通過(guò)價(jià)值管理的運(yùn)用,使房地產(chǎn)的投資更加的明晰和理性化,同時(shí)構(gòu)建住房用戶的價(jià)值體系,明確清晰闡述購(gòu)房者的需求,使我們的房地產(chǎn)項(xiàng)目更好的滿足用戶的需求。
價(jià)值管理與通常所說(shuō)的價(jià)值工程不是一個(gè)概念,它在研究范圍以及方法等方面與價(jià)值工程存在差異。首先,價(jià)值管理主要透露出的一個(gè)觀念是:并不是說(shuō)每種方案的比較都是需要量化的,因?yàn)橛性S多東西僅僅簡(jiǎn)單的量化是沒(méi)有意義的,同時(shí)也使方案的比較出現(xiàn)大的偏差。因此需要價(jià)值管理這種定性的描述來(lái)解決實(shí)際中出現(xiàn)的問(wèn)題。第二,價(jià)值管理是戰(zhàn)略層面的,價(jià)值工程則是戰(zhàn)術(shù)層面的。第三,價(jià)值工程是實(shí)現(xiàn)價(jià)值管理的一種有效的方法,而價(jià)值管理所包括的處理問(wèn)題的方法范圍廣泛:如業(yè)主價(jià)值體系的建立、FAST方法、功能分析、全壽命周期LCC和the johari window等,這些方法都能在房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資中發(fā)揮作用,使房地產(chǎn)項(xiàng)目投資更加趨于理性和規(guī)范。
房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,因其上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)眾多,而且隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,大量住房需求的爆發(fā),必使房地產(chǎn)在最近幾十年成為一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè),即便中國(guó)進(jìn)入發(fā)達(dá)國(guó)家的行列,人們改善住房的需求還將持續(xù)保持著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的重要性地位。因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資活動(dòng)將很頻繁。因房地產(chǎn)項(xiàng)目建成之后的不可移動(dòng)性和少改變性,房地產(chǎn)的前期投資機(jī)會(huì)研究和決策顯得尤為重要。如何能夠避免更多的無(wú)經(jīng)濟(jì)效益的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和不能很好滿足購(gòu)房者需求的住宅項(xiàng)目的產(chǎn)生?價(jià)值管理的一些研究方法在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過(guò)程中將發(fā)揮重要的作用。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究
(一)選址問(wèn)題
眾所周知,選址對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的成功起著絕對(duì)的作用,大凡成功的項(xiàng)目總是在驗(yàn)證這個(gè)地產(chǎn)投資的真諦:“地段、地段還是地段”。然而一個(gè)城市中好的地段總是稀有的,所以把太多的精力耗費(fèi)在爭(zhēng)奪稀有昂貴的地段,無(wú)疑是需要耗費(fèi)巨大的成本,而這些成本能不能被未來(lái)項(xiàng)目的現(xiàn)金流所彌補(bǔ)還是個(gè)未知數(shù),因此這不太符合價(jià)值管理關(guān)于最小的成本獲得最大化收益這一目標(biāo)。在地塊敲定之后,則需要用價(jià)值管理的方法來(lái)降低下面步驟的費(fèi)用,使可行性研究更加有說(shuō)服力。
(二)項(xiàng)目概況
項(xiàng)目概況的確定,需要業(yè)主的配合,因?yàn)闄C(jī)會(huì)研究方要知道業(yè)主的真實(shí)需要,即業(yè)主關(guān)于該項(xiàng)目的價(jià)值體系包括那些內(nèi)容,這也是選定一個(gè)項(xiàng)目的主要標(biāo)準(zhǔn)。但是這些標(biāo)準(zhǔn)的確定往往是很難的,因?yàn)闃I(yè)主作為一個(gè)非專業(yè)人士,不能夠清晰的闡述該項(xiàng)目的定位,研究方也就很難下手去做更深入的研究。這些問(wèn)題普遍產(chǎn)生在許多類似“委托-代理”的項(xiàng)