【摘 要】隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)項目管理中所暴露的問題越來越多。尋求科學的方法來控制項目的成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重頭戲。文章分析了當前房地產(chǎn)項目成本管理環(huán)節(jié)中存在的問題，并在此基礎上提出了提升房地產(chǎn)項目成本管理水平的相關策略。
【關鍵詞】房地產(chǎn) 項目管理 成本控制
1 現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目成本管理中存在的問題
房地產(chǎn)業(yè)作為我國支柱產(chǎn)業(yè)之一，現(xiàn)階段還存在著許多問題，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：
1.1把項目成本管理的重點放在施工階段
房地產(chǎn)開發(fā)項目成本由地價，土建和安裝成本費，配套建設費用，開發(fā)商的運營成本組成。施工成本在整個項目成本中所占的比率不是最高的，只能說施工階段可能是成本投入最明顯的一個階段。為防止在施工中產(chǎn)生的各種經(jīng)濟問題，各公司均采取分散權利的辦法，項目經(jīng)理的權力被減少至最低，職能部門的權力相對做大?？刂瞥杀颈环纸獾礁髀毮懿块T后，各部門就只關注自己的職能范圍內的成本管理情況，至于對其他部門甚至全局會有什么影響根本就不是相應職能部門關心的范圍。因此將項目成本管理重點放在施工階段是不可行的，應該在每個部門每個階段都要注重項目成本的管理。
1.2項目運作過程中不注重施工計劃
項目成本管理管理方式很多，但首先要做的就是計劃。施工前做好工程的估算，必須依據(jù)材料計劃并對照市場材料價格估算出材料所需費用，還有加工費、臨時設施、辦公用品及生活設施費等，對每一項做一個較詳細的估算。把估算出的總金額與預算總金額進行對照，這對今后的工程實施和成本管理有很大的幫助。制定詳實、可行、精確的計劃對于項目管理目標完成有著重要的作用?，F(xiàn)階段項目運行時，房地產(chǎn)商為了早開工，早開盤。計劃成立一張消耗了勞動力的廢紙，完全起不到應有的作用。這樣在實際工程中沒有科學的計劃可以依據(jù)，某一分部分項工程不知花費是超還是省，成本管理效率低下。
2 提升房地產(chǎn)項目成本管理水平的方法
2.1加強項目前期投資決策階段的成本管理
項目投資決策是指決策單位或決策者按照規(guī)定的建設程序，根據(jù)投資規(guī)模、投資方向、投資布局的戰(zhàn)略構想，結合有關的方針政策，在廣泛收集信息、資料的基礎上，對擬建項目進行技術經(jīng)濟分析和多種角度的綜合分析評價，決定項目是否馬上建，在什么地方興建，選擇并決定項目建設的最優(yōu)方案，即解決所謂的定項、定點、定方案的問題。在建設項目決策階段，項目的各項技術經(jīng)濟決策，對工程造價以及項目建成后的經(jīng)濟效益，有著決定性的影響，是工程造價控制的重要階段。
(1)合理確定建設規(guī)模：任何項目工程的投資，無不存在一定的不確定性，即投資風險，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說更是如此，如果項目在前期決策階段不做好市場調查，可能會導致資金難到位，開工遲，技術、管理跟不上，這樣就會造成質量和進度目標達不到計劃要求。而生產(chǎn)規(guī)模過小，使得資源得不到有效配置，項目單位成本較高，經(jīng)濟效益也會降低。因此，合理確定建設規(guī)模是控制工程造價的關鍵。
(2)做好方案優(yōu)化：技術與經(jīng)濟相結合是控制工程造價比較有效的手段。長期以來，我國工程建設領域都存在技術與經(jīng)濟分離的弊端，通常項目建議書由開發(fā)商的工程技術人員提出，而相對應的投資估算由財會、預算人員編制，技術人員不懂財務，缺乏經(jīng)濟觀念，設計思想保守，造成在項目決策階段造價控制不嚴。要真正有效的控制工程造價，在完成市場調查研究后，必須結合項目的實際情況，將技術和經(jīng)濟有機結合，進行設計多方案比較，把控制工程造價觀念滲透到?jīng)Q策階段的各個環(huán)節(jié)中。(3)合理選擇建設標準和建設地