法、矩陣分析法等。有效的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作有助于我們更加深刻地認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)因素。第三,風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)是針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的結(jié)果,為降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的不利影響而制定的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施有風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、減輕風(fēng)險(xiǎn)措施、風(fēng)險(xiǎn)自留、應(yīng)急措施、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)措施等。最后,風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控就是要跟蹤識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)因素、識(shí)別剩余風(fēng)險(xiǎn)和新風(fēng)險(xiǎn),調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃,評(píng)估消減風(fēng)險(xiǎn)的效果。
基于以上分析,本文建立了房地產(chǎn)項(xiàng)目生命期各階段風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)的對(duì)應(yīng)矩陣。見(jiàn)表1。不難看出,在房地產(chǎn)項(xiàng)目從投標(biāo)決策→土地獲取→建設(shè)→租售與物業(yè)管理的逐級(jí)推進(jìn)過(guò)程中,綜合風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)比階段風(fēng)險(xiǎn)因素,其相對(duì)重要性不斷下降;采用的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法也對(duì)應(yīng)地由以定性為主轉(zhuǎn)為定量為主;風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容相應(yīng)增加,工作難度逐步加大。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命期的風(fēng)險(xiǎn)管理框架
在確定了房地產(chǎn)項(xiàng)目生命期各階段風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)內(nèi)容的基礎(chǔ)上,構(gòu)建一個(gè)整體、動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究總框架,有助于我們從宏觀上把握房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的總體脈絡(luò)。
所謂房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命期風(fēng)險(xiǎn)管理框架就是在明確風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)象的基礎(chǔ)上,遵循風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程性,圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命期展開(kāi)動(dòng)態(tài)、持續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)管理框架。如圖1所示。在該研究框架下,進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理具有以下優(yōu)點(diǎn):一是通過(guò)有效的反饋機(jī)制,可以及時(shí)反映各階段的風(fēng)險(xiǎn)信息,以便及時(shí)響應(yīng)風(fēng)險(xiǎn);二是通過(guò)多次動(dòng)態(tài)循環(huán),可以積累豐富的風(fēng)險(xiǎn)信息,便于建立具有價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)管理數(shù)據(jù)庫(kù)。
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