有工作習(xí)慣的改變,可以只對(duì)需要計(jì)算的要素提出標(biāo)準(zhǔn)要求,要求規(guī)劃設(shè)計(jì)人員在制作這些圖層時(shí),按照一定的圖層分層和編碼進(jìn)行設(shè)計(jì),其他要素包括一些修飾性的圖素可以放寬要求。
3.3提出合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。由于目前許多規(guī)劃設(shè)計(jì)單位都使用AutoCAD進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),因此需要根據(jù)上述原則,在已有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、部門標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上建立一套完整的《規(guī)劃圖AutoCAD分層標(biāo)準(zhǔn)》,向有關(guān)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位發(fā)放。同時(shí),制定相應(yīng)措施,保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及規(guī)劃管理部門可以使用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查。
3.4通過(guò)計(jì)算機(jī)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查。如果規(guī)劃設(shè)計(jì)單位報(bào)送上來(lái)的設(shè)計(jì)方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定的格式標(biāo)準(zhǔn),規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導(dǎo)入系統(tǒng),與地形圖、管線圖等圖層進(jìn)行疊加顯示,同時(shí)可以對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行指標(biāo)計(jì)算、比較,進(jìn)行查詢、統(tǒng)計(jì)、分析等。
3.5將規(guī)劃設(shè)計(jì)成果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)資料。審批通過(guò)的規(guī)劃圖(如控制性詳規(guī)等),可以成為規(guī)劃管理信息系統(tǒng)的參考資料,為審批、方案研究及后續(xù)分析等工作服務(wù)工程流程可由圖1表示:
4施工管理的重要性分析
所謂施工管理就是對(duì)工程項(xiàng)目的施工建設(shè)過(guò)程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般由工程管理部門具體負(fù)責(zé)施工管理,而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來(lái)確定。常見(jiàn)的建設(shè)項(xiàng)目承發(fā)包模式有:平行承發(fā)包模式(分別發(fā)包)、施工總承包模式(GC)、施工總承包管理模式(MC)、(設(shè)計(jì)加施工)承包模式、項(xiàng)目總承包模式、CM(Construction Management)承發(fā)包模式等。在我國(guó),房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用前兩種形式來(lái)進(jìn)行,即要么對(duì)工程的施工完全發(fā)包給一個(gè)施工單位完成,要么對(duì)不同建筑項(xiàng)目(建筑結(jié)構(gòu)、綠化、建筑設(shè)備、市政管線等)分別發(fā)包給不同的施工單位來(lái)完成。對(duì)大型的工程項(xiàng)目、或者高檔的樓盤,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來(lái)進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模式(MC)是指業(yè)主(開發(fā)商)和某個(gè)具有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議,負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工,而再進(jìn)行分包的招標(biāo)和分包。MC模式可以加快施工進(jìn)度,其費(fèi)用一般按照建筑安裝費(fèi)的某一比例提取。CM承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托CM單位,以一個(gè)承包商的身份,采取Fast Track(快速路徑)的生產(chǎn)組織方式,來(lái)進(jìn)行施工管理,直接指揮施工活動(dòng),在一定程度上影響設(shè)計(jì)活動(dòng),一般它和開發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。其特點(diǎn)是設(shè)計(jì)與施工充分搭接,且工程項(xiàng)目的保證最大費(fèi)用使CM企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,施工管理模式可以采取不同的形式,但是目的卻是相同的:在合理的成本下,以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項(xiàng)目。為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo),開發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用,即通過(guò)施工資質(zhì)驗(yàn)證、招投標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)施工檢查(包括材料質(zhì)量、施工技術(shù)及程序、精確與安全等)、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等等措施,開發(fā)商能夠?qū)こ添?xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行掌控。當(dāng)然施工管理也包括與供貨商關(guān)系的協(xié)調(diào)。
5建筑工程開發(fā)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理與施工管理之間的相互協(xié)調(diào)與促進(jìn)
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理,顯然,如果要完成一項(xiàng)成功的工程項(xiàng)目就必須在這四個(gè)方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此,協(xié)調(diào)這四個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系,并使之相互促進(jìn)和合作是開發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容(部分地體現(xiàn)在