摘 要：由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的一次性、單件性，投資額度大、開發(fā)周期長等特點所決定，房地產(chǎn)開發(fā)項目具有較大的風(fēng)險，因此，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險控制及管理研究意義深遠(yuǎn)。如何有效地在項目開發(fā)階段進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，并對項目可能面臨的風(fēng)險進(jìn)行有效控制及管理，成為了決定項目成敗的關(guān)鍵。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 風(fēng)險控制管理 對策
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險研究及意義
房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險是指在項目投資分析決策階段、前期階段、建設(shè)階段、租售階段及使用階段全過程中，由于不確定因素的存在而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失的可能性。房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險存在于投資決策階段、土地獲取階段、建設(shè)階段、物業(yè)管理階段這四個主要環(huán)節(jié)。其中投資決策階段包括：開發(fā)區(qū)域風(fēng)險、開發(fā)物業(yè)類型風(fēng)險、開發(fā)時機(jī)風(fēng)險。土地獲取階段包括：土地購買風(fēng)險、市場風(fēng)險、征地安置風(fēng)險、籌資風(fēng)險。建設(shè)階段包括：招標(biāo)模式風(fēng)險、承包方式風(fēng)險、合同風(fēng)險、工期風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險、成本風(fēng)險。物業(yè)管理階段包括：自然災(zāi)害、意外事故。
房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險因素是客觀存在的，風(fēng)險事件是否發(fā)生，發(fā)生的可能性是不確定的，風(fēng)險后果也是不確定的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險研究必須通過對多個風(fēng)險因素的分析辨識，建立必要的數(shù)學(xué)模型，進(jìn)行量化處理，實現(xiàn)定性分析與定量分析相結(jié)合，以測定房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險程度。風(fēng)險研究是進(jìn)行風(fēng)險管理的前提和基礎(chǔ)。
風(fēng)險管理于20世紀(jì)30年代起源于美國，現(xiàn)已成為一門獨立的學(xué)科，廣泛應(yīng)用于投資管理、工程項目管理和企業(yè)管理中。風(fēng)險管理包括：風(fēng)險的辨識、分析與評價、規(guī)避轉(zhuǎn)移、風(fēng)險控制等。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險研究旨在對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施全過程中的各種風(fēng)險因素進(jìn)行客觀地預(yù)測和辨識、準(zhǔn)確地量化評估、尋找有效的規(guī)避控制對策，進(jìn)而實施有效的風(fēng)險管理服務(wù)。這對實現(xiàn)項目目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及城市社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，均有著極其重大的意義。
(一)風(fēng)險研究對于企業(yè)發(fā)展的意義
企業(yè)創(chuàng)建和發(fā)展的根本目的在于盈利，利潤與風(fēng)險并存。如果房地產(chǎn)投資者沒有超前的意識、靈活的頭腦、嫻熟的手段把握不確定因素的脈搏，并對其進(jìn)行有效的防范和控制，很可能就血本無歸，陷入絕境。許多規(guī)模較小或初次涉足房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的公司就是由于對風(fēng)險沒有足夠的認(rèn)識，盲目樂觀、主觀臆斷、對需求沒有深入細(xì)致的研究、定位失誤、投資或入市時機(jī)不當(dāng)導(dǎo)致了極其慘重的失利。
(二)風(fēng)險研究對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的意義
房地產(chǎn)開發(fā)既是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，又是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭。房地產(chǎn)開發(fā)健康有序地實施，可以從根本上解決由于工業(yè)發(fā)展速度加快，城市人口急劇增加所導(dǎo)致的住宅緊缺、交通堵塞、建筑混亂、環(huán)境惡化等城市問題，為城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的建設(shè)注入資金和活力，從而帶動建材業(yè)、建筑業(yè)及其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
房地產(chǎn)開發(fā)的健康、有序從根本上取決于前期策劃、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、促銷的理性構(gòu)思和運作等，風(fēng)險研究是實行有效的風(fēng)險管理的基礎(chǔ)，是實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康良性發(fā)展的前提。
(三)風(fēng)險研究對于城市與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義
房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)市場供給的主要來源，不同類型、不同時期房地產(chǎn)投資規(guī)模的分析和確定在很大程度上影響各類房地產(chǎn)供求關(guān)系。而供求關(guān)系對具體項目的價格、開發(fā)周期、空置率、銷售成本具有決定性的影響，房地產(chǎn)開發(fā)的水平直接關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。風(fēng)險研究對城市規(guī)劃的制定具有重要的警示作用，對城市規(guī)劃的實現(xiàn)起著重要的推動作用。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險防范及控制手段
由于房地產(chǎn)開發(fā)項目面臨諸多的風(fēng)險因素，投資者在投資決策前