進(jìn)行借貸投機(jī)，即以借貸資金為資本購(gòu)進(jìn)或者賣出自己并不擁有的財(cái)產(chǎn)。這種投機(jī)是利用貨幣的升貶值，即貶值時(shí)買進(jìn)，升值時(shí)拋出，以獲取升貶值差額。
風(fēng)險(xiǎn)利用是一門學(xué)問(wèn)，要求風(fēng)險(xiǎn)管理人員不僅要有淵博的知識(shí)，嫻熟的技巧，還要有高度的責(zé)任心和靈活機(jī)動(dòng)的應(yīng)變能力，以及良好的法律意識(shí)。風(fēng)險(xiǎn)利用實(shí)際操作的步驟通常是：
(1)分析風(fēng)險(xiǎn)利用的可能和價(jià)值;
(2)計(jì)算利用風(fēng)險(xiǎn)的代價(jià);
(3)評(píng)估自己的承受能力;
(4)制訂策略和實(shí)施步驟;
(5)操作時(shí)因勢(shì)利導(dǎo)擴(kuò)大戰(zhàn)果;
(6)總結(jié)與提高。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段具體風(fēng)險(xiǎn)因素防范對(duì)策示例
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期各階段的主要風(fēng)險(xiǎn)因素有很大差異，在投資決策階段、前期工作階段、建設(shè)階段、租售階段，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范與處理的手段也應(yīng)因時(shí)而異，我們進(jìn)行逐一闡述;
(一)投資決策階段最主要的風(fēng)險(xiǎn)是管理風(fēng)險(xiǎn)，這項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)既不能回避又不能轉(zhuǎn)移，只能有計(jì)劃地自留，靠嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)損失控制手段盡可能降低、避免決策的失誤。不言而喻，合理配置決策機(jī)構(gòu)，提高決策人員的綜合素質(zhì)是降低管理風(fēng)險(xiǎn)的捷徑。
(二)風(fēng)險(xiǎn)管理貫徹于開發(fā)周期全過(guò)程的概念最典型地應(yīng)體現(xiàn)在前期工作階段，為降低方案選擇風(fēng)險(xiǎn)，投資者必須在前期工作階段出臺(tái)一套旨在回避風(fēng)險(xiǎn)、控制風(fēng)險(xiǎn)損失及利用風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生而取得潛在收益的市場(chǎng)營(yíng)銷總體方案。方案不僅要將市場(chǎng)營(yíng)銷組合的四大環(huán)節(jié)有機(jī)地連成一個(gè)系統(tǒng)，并要力爭(zhēng)在組織機(jī)構(gòu)、專業(yè)人員配備上對(duì)方案的實(shí)施有充分的保證。另外，隨著市場(chǎng)變化，信息的快速反饋與方案實(shí)施的動(dòng)態(tài)管理也是極重要的一環(huán)。此外，決策者還應(yīng)格外重視融資方案的確定和選擇。采用多種融資方式，從多個(gè)融資渠道上進(jìn)行融資，盡可能地分散融資風(fēng)險(xiǎn)。以預(yù)售樓宇的回收資金作為后續(xù)投入的項(xiàng)目，還應(yīng)在融資方案中考慮到房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)不景氣，低價(jià)或滯銷導(dǎo)致資金回收受阻后，造成建設(shè)資金供應(yīng)不上的應(yīng)急辦法。
(三)在建設(shè)階段，投資者可以通過(guò)合同關(guān)系將技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、一部分經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)(如材料設(shè)備調(diào)價(jià)、帶資承包等)轉(zhuǎn)移給承包商。以及聘請(qǐng)業(yè)務(wù)素質(zhì)高的監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)理，選擇技術(shù)實(shí)力強(qiáng)的承包商進(jìn)行施工，是盡可能降低技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。
(四)租售階段，市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是每個(gè)投資者都會(huì)面臨的，不可能回避，只能通過(guò)管理手段盡可能控制風(fēng)險(xiǎn)損失。樂(lè)觀地講，如果利用好市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)規(guī)律，還有可能取得潛在收益。另外，投資者還應(yīng)審慎選擇物業(yè)代理公司，聘請(qǐng)業(yè)務(wù)素質(zhì)高、社會(huì)信譽(yù)較高、經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)公司為其提供服務(wù)。如果開發(fā)項(xiàng)目委托物業(yè)代理，應(yīng)盡可能選擇具有物業(yè)管理資質(zhì)的代理公司，并將兩項(xiàng)工作委托給一家公司，以回避兩家公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)不一致，工作不協(xié)調(diào)造成的風(fēng)險(xiǎn)。