受國際經(jīng)濟金融危機影響，全球建筑市場遭到了沖擊，國內房地產(chǎn)行業(yè)受到的影響更深入，更直接。在這種形勢下，如何做好房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的防范，顯得尤為關鍵。房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程會涉及到不同方面、不同類型的合同，不同類型的合同中不同的付款方式、不同的結算方式、不同的計量方式，甚至是僅僅的一字之差都會對企業(yè)產(chǎn)生不同利益后果和法律后果，因此，房地產(chǎn)企業(yè)合同直接關乎企業(yè)生存與發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)合同管理也必然是企業(yè)管理的重中之重，而如何完善合同管理制度、如何控制合同簽訂與履行中的各類風險就是企業(yè)合同管理中需要特別注意的問題。
一、開發(fā)項目的招投標形式
公平+公開+公正+誠信=項目招投標。所謂招投標，是在市場經(jīng)濟條件下進行項目采購（包括貨物的購買、工程的發(fā)包和服務的采購）時，所采用的一種交易方式。沒有公正的程序，就沒有公正的事實。采用招標方式進行交易的最顯著特征：是將競爭機制引入了交易過程，有利于提高項目的經(jīng)濟效益，保障質量和工期；有利于形成公平競爭的市場環(huán)境，保護國家、社會公共利益及項目單位的利益；有利于克服腐敗和不正當競爭中的“黑洞”；有利于規(guī)范價格行為、便于供求雙方更好地相互選擇，使工程投資更加趨于合理，并得到有效控制。采購招標方式適用于工程項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及工程建筑有關的設備、材料采購和保險等內容的全過程招標。
在招投標階段，承包商可以通過風險分析明確承包中所有風險，有助于確定應付風險的預備費數(shù)額，或者核查自己受到風險威脅的程度，而項目單位也可以通過對風險的識別采取應對措施。招標后，項目單位通過風險分析可以查明承包商是否已經(jīng)認識到項目可能遇到的風險，是否能夠按合同要求如期完成項目。
下面介紹一種較好的建筑安裝施工的招投標的管理控制方法———工程量清單的計價模式。
工程量清單計價是一種市場定價模式，是由工程項目的買方和賣方在工程市場上根據(jù)供求狀況、信息狀況進行自由競價，從而最終能夠簽訂工程合同價格的方法。其實現(xiàn)控制的手段是，由招標方根據(jù)施工圖編制，由投標方根據(jù)企業(yè)自身的技術、管理水平以及實力來填不同的單價，從而形成投標價格，一旦中標，即為合同的組成部分。
采用工程量清單招標有利于將工程的“量”與“價”緊密結合起來；有利于投標單位通過報價的調整來反映質量、工期、成本三者之間的關系；有利于項目單位獲得最合理的工程投資；有利于中標單位精心組織施工，控制成本；有利于實現(xiàn)風險的合理分擔；有利于工程款的撥付和工程投資的最終確定；更有利于項目單位對投資的控制，尤其是對設計變更工程量的增減所引起的工程投資一目了然，以便采用最恰當?shù)奶幚矸椒ā?/P>
采用工程量清單計價的管理模式，項目單位的管理風險主要表現(xiàn)在工程量的計算是否準確。工程量的錯誤一旦被承包商發(fā)現(xiàn)和利用，則會給項目單位帶來損失；工程量的錯誤也會引發(fā)其他施工的索賠，由于承包商除通過不平衡報價獲得超額利潤外，還可能提出索賠；工程量的錯誤還會增加工程處理難度，由于承包商采用不平衡報價方式進行投標，當合同發(fā)生設計變更而引起工程量的增減時，會使工程師不得不和項目單位及承包商協(xié)商確定新的單價，對變更工程進行計價；工程量的錯誤還會造成投資的控制和預算控制的困難，所以其風險控制主要是取決于施工圖設計深度及工程量的計算準確度。
北歐小鎮(zhèn)19#樓施工工程招標案例
北歐小鎮(zhèn)19樓工程概況:建筑面積13388.6㎡,其中地上11336㎡，地下2052.6㎡；地下一層，地上六層，框架結構。本工程采取邀請招標的方式，招標工作從2008年9月29日至2008年10月28日，歷時30天。招標工作的具體過程如下：
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