摘 要：文章主要針對在房地產(chǎn)項目開發(fā)中的設計階段、招標投標階段、施工階段、竣工階段四個階段的成本控制作出了分析。
關鍵詞：房地產(chǎn);項目開發(fā);成本控制
隨著市場競爭的日趨激烈,房地產(chǎn)正在告別暴利時代,利潤回歸社會正常利潤水平。房地產(chǎn)業(yè)正在進入精耕細作時代,專業(yè)化分工越來越細,專業(yè)化水平越來越高,需要開發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理,實現(xiàn)開發(fā)成本費用的精確控制。企業(yè)存在的終極目的是利潤最大化,實現(xiàn)利潤無非“開源節(jié)流”?！伴_源”要求對公司現(xiàn)有資源通過整合,發(fā)揮其最大效益;節(jié)流是成本費用的降低、控制。特別在房地產(chǎn)開發(fā)項目上節(jié)流有著更重要的意義。
本文主要針對在房地產(chǎn)項目開發(fā)中的設計階段、招標投標階段、施工階段、竣工階段四個階段的成本控制作出分析。對房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中的各種耗費進行指導、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制,及時控制與糾正即將發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差,把各項費用控制在規(guī)定的范圍內(nèi)。
一、設計階段
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要降低產(chǎn)品造價,就必須重視設計工作,從投資形成之初就進行嚴格的控制。據(jù)資料統(tǒng)計,設計階段對房地產(chǎn)項目投資有較大影響,初步設計階段對投資的影響可能性達75%～95%?？梢?房地產(chǎn)開發(fā)項目設計的科學性、合理性和經(jīng)濟性對項目成本起著關鍵性的作用。項目設計階段成本控制的主要措施主要有以下幾點:
1.引入競爭機制,實行設計招標。實行設計招標制度,一方面可以有效地防范設計領域的不規(guī)范行為,保證有資質(zhì)有實力的設計單位在良好的制度環(huán)境下進行公平競爭,不斷加強自身管理,提高設計水平,增強競爭能力。另一方面也擴大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設計方案上的選擇范圍,保證了設計方案的質(zhì)量。最后,在保證設計方案的技術性、安全性、合理性及使用功能的前提下,實行設計招標制度有利于選擇最經(jīng)濟合理的方案,降低工程造價,使設計階段投資費用控制。
2.推行限額設計,努力減少設計費用?？尚行匝芯侩A段編制的投資估算,經(jīng)批準是初步設計的投資最高限額;初步設計階段編制的設計概算,經(jīng)批準是施工圖設計的投資最高限額;施工圖設計則按照概算投資細分指標進行限額設計,形成施工圖預算。估算、概算、預算等不同階段的投資指標有前后制約、相互補充之作用。只有防檢與監(jiān)控、預先措施與事后綜合平衡相結合,才能不會突破投資目標值,這就是限額設計的目標管理。只要這個目標管理到位,限額設計工作就會成功,項目的投資目標值就能實現(xiàn)。
特別需注意影響建筑設計方案經(jīng)濟性的因素,比如說結構配筋,要求設計單位根據(jù)地質(zhì)勘察報告的設計數(shù)據(jù),按地質(zhì)條件及樓房的抗震要求等要求選取最佳配筋率,從而控制工程造價。
二、招標投標階段
住宅地產(chǎn)(商品房)項目的招投標大致有土地招投標、設計招標、施工招投標、監(jiān)理有招標、裝修裝飾招投標、配套工程投招標、景觀綠化招投標、智能化招投標、材料設備招投標等等。采用招標方式選擇工程承包單位與材料供應商是控制工程成本的最有效辦法。在招投標過程中,充分利用項目的規(guī)模優(yōu)勢和供應商的自身優(yōu)勢及相互競爭、可以獲得最優(yōu)惠價格,特別是對于影響力大的重點項目,往往投標單位會根據(jù)規(guī)模效益及社會效益以低于常規(guī)造價的價格報標。
在招標投標階段進行成本控制必須抓住以下幾點:
1.選擇合格合作方。對潛在合作方進行五項控制內(nèi)容(即資質(zhì)等級、誠信記錄、近期在本地域的同業(yè)業(yè)績、資金實力、參與項目經(jīng)理人選、技術、設備)應綜合考評,缺一不可,規(guī)避進場后再調(diào)整風險;特別是主要項目負責人近來的業(yè)績、服務、信譽必須經(jīng)過分項嚴格的考察。
2.招標文件的編