條款進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)承包商提出的單價(jià)分析數(shù)據(jù),監(jiān)理工程師審定,業(yè)主認(rèn)可后,按認(rèn)可的單價(jià)執(zhí)行。
2.自購材料、設(shè)備的選用和采購應(yīng)深入了解建材市場(chǎng)行情,在保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下,盡量選用市場(chǎng)供應(yīng)充足、價(jià)格相對(duì)低廉的材料;或者當(dāng)條件成熟,達(dá)到一定的開發(fā)規(guī)模的時(shí)候,采用自行招投標(biāo)采購或與其他方合作聯(lián)合招投標(biāo)采購。
3. 處理好質(zhì)量與成本的關(guān)系,質(zhì)量要同物業(yè)設(shè)定的檔次、市場(chǎng)定位聯(lián)系起來,研究目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)某項(xiàng)材料設(shè)備質(zhì)量、檔次的重視和敏感程度。
四、竣工階段
工程竣工階段成本控制主要在結(jié)算,結(jié)算是核定建設(shè)工程造價(jià)的最終依據(jù),也是建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價(jià)值的依據(jù)。因此,這是控制工程成本的最后一關(guān)。一般應(yīng)從以下角度控制結(jié)算工程成本:
1. 核對(duì)合同條款,只有按合同要求完成全部工程并驗(yàn)收合格才能列入竣工結(jié)算,并在結(jié)算過程中嚴(yán)格執(zhí)行合同約定的結(jié)算方法、計(jì)價(jià)定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、主材價(jià)格和優(yōu)惠條款等。
2. 檢查隱蔽驗(yàn)收記錄,竣工結(jié)算時(shí)應(yīng)該對(duì)隱蔽工程施工記錄和驗(yàn)收簽證進(jìn)行檢查,手續(xù)完整,工程量與竣工圖一致,方可列入結(jié)算。
3.落實(shí)設(shè)計(jì)變更洽商,只有經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師審查同意、簽證的變更洽商才能列入結(jié)算。
4.按圖核實(shí)工程數(shù)量,招投標(biāo)工程按工程量清單發(fā)包的,需逐一核對(duì)實(shí)際完成的工程量,然后對(duì)工程量清單以外的部分按合同約定的結(jié)算辦法與要求進(jìn)行結(jié)算。
5.嚴(yán)格執(zhí)行定額單價(jià),除包干部分外,結(jié)算單價(jià)應(yīng)按合同約定或招投標(biāo)規(guī)定的計(jì)價(jià)定額與計(jì)價(jià)原則執(zhí)行,對(duì)定額單價(jià)中沒有的項(xiàng)目應(yīng)按相近定額進(jìn)行分析換算,或提出人工、機(jī)械、材料計(jì)價(jià)依據(jù),編制補(bǔ)充單價(jià)。
6.注意各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)取,建安工程的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按合同要求或項(xiàng)目建設(shè)期間與計(jì)價(jià)定額配套使用的建安工程費(fèi)用定額及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
7.要求有關(guān)單位參與把關(guān),除建設(shè)單位外,監(jiān)理、設(shè)計(jì)等有關(guān)單位負(fù)責(zé)人和經(jīng)辦人員應(yīng)大力支持,參與把關(guān)。
五、綜述
總之,在世界金融環(huán)境日益惡化的環(huán)境之下,對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說最理性的事是進(jìn)行成本控制。成本控制關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,每個(gè)階段都要進(jìn)行成本控制,最關(guān)鍵的是要把成本控制貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過程,只有這樣,企業(yè)才能有獲取最大的利潤(rùn)的保證,才能在激烈的市場(chǎng)中立于不敗之地。