摘 要：房地產項目建設是一個較長周期的過程,項目的一次性、不可重復性特點和過程中太多的不確定因素,構成了項目過程的各種風險,風險充斥在每個過程(活動)。項目建設的過程實際上就是風險管理、規(guī)避風險的過程,而風險管理是靠企業(yè)的“團隊”的力量,靠管理水平、管理經驗、職業(yè)道德和知識水平進行的,每個風險的規(guī)避、緩和、轉移都是綜合管理的結果。
關鍵詞：房地產開發(fā);項目建設;風險規(guī)避;綜合管理
一、房地產開發(fā)的風險分析
風險是在特定的客觀條件下,在特定的期間內,那些可能發(fā)生的結果之間的差異程度,實際上就是實際結果與計劃結果的變動程度,這種變化程度越大,所謂的風險就越大。房地產開發(fā)項目的風險,實際上是開發(fā)商實施開發(fā)過程中固有的風險,在現(xiàn)在的經濟大環(huán)境中,主要表現(xiàn)在以下幾個方面:
1、項目的定位風險。房地產開發(fā)項目的市場定位包括項目的產品定位、建筑產品的質量定位、建設環(huán)境的品質定位,項目的市場定位確定以后,基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案,就決定了項目的銷售前景,一旦市場定位不準確,項目的指導思想出現(xiàn)失誤,是后期無法或者是非常困難彌補的風險,也是項目開發(fā)過程中,最大的風險,屬項目建設的決策性失誤風險,按照風險影響范圍劃分屬于總體風險(決策風險),從某種程度上講,其結果也是不可管理風險。
2、項目的質量風險。包括:在項目決策階段由于經濟技術分析失誤,出現(xiàn)品質與價格矛盾導致的質量問題;在設計階段,向設計提出違反設計規(guī)范、標準,特別是強制性標準的要求,又通過“關系”關照通過造成的“投機性”質量問題;施工階段,從業(yè)人員對設計知識認識有重大錯誤,擅自改變設計造成的質量風險;施工管理過程中,不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理,對一些容易出現(xiàn)影響結構安全,特別是一些雖不影響結構安全,但對正常使用功能有嚴重影響的問題,處理不及時,沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質量“隱患”;交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質量”問題等,因“質量”問題造成的糾紛沖突形成的風險。
3、項目的合約履行能力風險。在項目運作和建設過程中,涉及土地轉讓、融資、設計、監(jiān)理、工程地質勘察、設計與勘察設計成果審核、招標代理、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售委托、購房等合同或協(xié)議簽約、履約過程,由于項目的一次性(不可重復性)特點,建設周期又比較長,涉及的方方面面又比較多,如果在關鍵的過程出現(xiàn)控制失誤,那將給項目造成相當大的麻煩。
4、項目建設的“創(chuàng)新”風險。當前的經濟大環(huán)境,使項目建設的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要,在有限資源的條件下,要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展,追求計劃利潤,獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下,為了服務目的,追求項目與周邊項目的“差異性”,選擇自己企業(yè)不熟悉或者認識尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”,也是極具風險的,更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風險的。
5、項目的“政府”風險。“政府”風險多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在,對于企業(yè)來說,主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。在項目建設過程中,企業(yè)必須掌握相關的法律和法規(guī),必須掌握對于相關法律法規(guī)進行補充、操作的部門規(guī)章和規(guī)范性文件和強制性標準。
二、開發(fā)商風險管理的內容
風險管理是通過風險識別、風險評估、風險評價,并在此基礎上優(yōu)化組合各種風險管理技術,對風險實施有效控制和妥善處理風險導致后果,期望達到以最少成本獲得最大安全保證的目標。