，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，都會導致在運用中出現(xiàn)與當初的估計有較大偏差，從而導致后期的成本變化，在預期基礎(chǔ)上加大了項目的開發(fā)成本。
三、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策控制和成本管理的措施
1.降低房地產(chǎn)開發(fā)投資風險
?。?）進行充分的市場調(diào)查分析
風險是指在投資經(jīng)營過程中各種不確定因素，使實際收益偏離預期收益的可能性。減少這種不確定性，從而減少這種偏離的最好方法，就是通過市場調(diào)查充分利用信息化手段，獲得盡可能詳盡和準確的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風險。通過房地產(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這部分工作可以由投資企業(yè)的相關(guān)部門對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查，也可委托咨詢公司等中介機構(gòu)進行。
?。?）采取多樣化組合投資
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目上，投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)風險大小不一，收益高低相應不同。一般而言，開發(fā)項目收益率相對較高的風險大，開發(fā)項目收益率相對較低的風險小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，整體開發(fā)風險就會降低，其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補個別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開發(fā)風險又可獲取較高的收益率。
?。?）提前與租戶、客戶簽訂租約或預售合同
工程完工后房地產(chǎn)空置的風險，租金下降的風險，售價跌落的風險，都可通過預租預售的安排來避免。當然，預租、預售時，還應注意一個問題，這就是開發(fā)商的風險降低意味著與其交易的客戶的風險提高。所以，開發(fā)期越長，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開發(fā)商簽定固定價格的合同。若要預租或預售，則租金、售價就會被壓得較低。
2.對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行有效的成本控制
?。?）運用保險手段轉(zhuǎn)嫁風險
通過向保險公司投保，以繳納保險費為代價，將風險轉(zhuǎn)移給保險公司承擔。保險作為一種及時、有效、合理的分攤損失和實施經(jīng)濟補償?shù)姆绞?，一直是處置風險的主要手段，但保險的使用仍是有限的，因為并非所有風險都可以保險，而且在很多情況下，保險并不能提供充分的補償。
（2）通過非
保險手段轉(zhuǎn)嫁風險
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過正當、合法的合同條款的擬定等方法將開發(fā)風險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位。如房地產(chǎn)開發(fā)商將施工中危險性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專業(yè)性施工單位，從而減少自己的風險責任。再如實行項目股份化，將經(jīng)營風險分散到全體股東身上等。對某些超過開發(fā)商能力的風險，或保險無法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。
?。?）直接承擔風險損失的補償責任
如將預計有可能發(fā)生的損失直接攤?cè)肴粘＝?jīng)營成本，又如建立風險損失補償基金或建立自保公司。近年來，以組建專業(yè)自保公司作為主要形式的自留風險手段，已在國內(nèi)外成為一種十分引人注目和具有廣闊發(fā)展前景的手段，而這種主動自留風險手段的選擇與實踐，應遵循法律規(guī)定，如對法定保險、強制保險的風險標的能否自留，就受到很大的限制，同時還要受自身經(jīng)濟實力的制約。
3.參考目標成本控制方案進行投資決策
如果高于建設成本控制數(shù)，則表示未達到利潤的期望值，該項目不可行。通過系統(tǒng)全面的測算，能夠確保企業(yè)開發(fā)項目的目的性，減少因盲目開發(fā)而給企業(yè)帶來的經(jīng)營風險和不必要的開發(fā)成本。開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目前都要有可行性研究，如果盲目進行投資，則企業(yè)的利潤得不到保證，并可能導致企業(yè)虧損甚至倒閉。因此利用目標建筑成本控制方案來進行投資決策具有一定的科學性和可行性。在立項以前，要經(jīng)過反復測算，如果確定的建筑成本總額低于建筑成本控制數(shù)，則該投資項目可行。